文|金朔园商学院刘玉章

问题80:填写土地增值税纳税申报单

(a)将"销售总收入"转换为"应纳税总收入"

开发项目销项税额退税率计算：

销项税额退税率=销项税额扣减额销售收入总额100%

应纳税收入合计=总销售收入(1销售税收抵免率)

各种房地产应纳税收入总额折算表

以《解决特选问题》《土地增值税清算——案例分析》(点击蓝字确认案例)中的房地产类别为例，编制了表格。

(二)与房地产转让有关的计税

营改增后，一般纳税人适用一般计税方法。与转让的房地产相关的税金是城建税(7%)、教育费追加(3%)。根据国家税务总局2016年第70号公告，在“营改增”后房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称城市建设税)、教育费追加、清算项目可以准确计算的情况下，允许事实扣除。“房地产企业在开发项目的情况下，可以计算实际缴纳的城市建设税和教育费附加，但在各种房地产上脚踏实地只能估算，总额是一致的。

各类型房地产实际缴纳城市建设税=这类销售收入总额增值税税率7%

开发项目缴费增值税=(销项税额-销项税额扣减额)-保留累计进项税额

开发事业增值税的税率=增值税缴纳额销售收入总额100%

各种房地产要缴纳城市建设税、教育费追加计算表

(c)填写土地增值税纳税申报单

土地增值税纳税申报表请参阅《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税务总局[2016]309号，以下简称总局文件)的浮标土地增值税纳税申报表(2)(适用于从事房地产开发的纳税人)

(1)房地产分类：总局文件将房地产分为三类，房地产企业开发的各种房地产为了真实反映土地增值税情况，企业可以根据项目情况对房地产进行分类，如果按三类填写，则可以合并房地产类别。例如，可以将“非正规标准住宅”和“年行住宅”合并为“非正规住宅”

(2)“转让房地产收入总额”是土地增值税的“应纳税收入总额”。“营改增”后，以一般计税方法计算的土地增值税的应纳税收入总额与企业所得税的销售收入总额不一致，应纳税收入总额按“销售收入总额(1销售税收抵免率)”计算，各房地产的“应纳税收入总额”在“各种房地产应纳税收入总额转换表”中首先计算。

(3)“房地产开发成本”6个成本项目，单位成本乘以销售面积报告。

(4)“房地产开发费”是“取得土地使用权支付的金额”和“房地产开发费用”的总和分别乘以5%，填写“利息费用”和“其他房地产开发费用”的计算。

(5)“房地产转让涉及的税收等”。国家税务总局2016年第70号公告称：“营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税教育费增加，如果可以根据清算项目准确计算，可以如实扣除。”首先计算开发项目增值税的实际税负率，然后根据各房地产的销售收入，在“各种房地产在城市税、教育费追加计算表”中计算后报告。

(6)“土地增值税缴纳税额”按税务总局规定的土地增值税预定率计算。

上述土地增值税纳税申报单的申报方法是取得各业务部门提供的成本会计资料，经过成本的分配计算，直接计算土地增值税纳税申报单。