土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值收入的单位和个人征收的税金。这里的单位主要指房地产行业。卖房子对他们来说是主营业务。简单来说，房地产行业卖房子的时候土地使用权也一起转移了，土地比第一次增值了很多，但是单独抽地进行估价很麻烦，所以把它放在房子价格里一起计算，同时扣除各种费用和费用，计算出要交的土地增值税，同时这块土地是国有土地，也就是这块土地的来源。

财政部公布的数据显示，2021年全国税收收入172731亿韩元，土地增值税6896亿韩元，同比增长6.6%，土地增值税属于地方税，税收收入比例不高，但对房地产行业来说是一大税种。

由于房地产项目开发转让周期长，土地增值税往往以项目地预缴方式进行，项目完成后再清算。也就是说，房地产公司在收到商品房贷款的下个月15日之前，必须先纳税申报，必须提前缴纳土地增值税税=(存款-缴纳增值税)*预征率。同时，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，除保障性住房外，东部地区预征率应为2%，中部和东北地区地区为1.5%，西部地区不到1%。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

例如：一家房地产开发企业开发A项目，2022年4月销售普通住宅预缴款1090万韩元，按当地规定销售2%的土地增值税预告率。需要预付的增值税税=1090/(1 9%)*3%=30万韩元。土地增值税预征的征收依据是1090-30=1060万韩元。土地增值税税预缴金=1060 * 2%=21.2万韩元。

同时，政策规定，房地产行业在达到下一个清算条件后90天内，必须向房地产项目税务机关提交土地增值税纳税申报单，完成自我清算，缴纳税款，或向税务机关申请退税(清算要注意项目子住房类型)。(1)已竣工验收的房地产开发项目、转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的85%以上，或者这个比例不超过85%，但其余可销售建筑面积已出租或自用。(2)取得销售(预售)许可证三年后仍未出售。(三)最终结算房地产开发项目的整体转移；(四)土地使用权的直接转让；(五)纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的(六)国务院确定的其他情况。

房地产公司要接受土地增值税的计算

1.确定总收入(不包括增值税收入，通常为商品房销售发票发放全部收入)

2.扣除项目是1。取得土地使用权支付的费用2。房地产开发费用3。房地产开发费4。房地产转让相关的税金5房地产企业追加扣除(20%)

3.计算附加值

4.计算增值率=增值额/扣除项目金额

5.根据增值率确定适用税率和速算扣除系数

建设和销售一般标准住宅，其附加金额不超过扣除项目总和的20%，免税。

6.计算应纳税额

应税金额=增值金额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

举例：假设上述A房地产开发企业于2020年12月开发的5套住宅全部竣工验收，总建筑面积10万平方米，销售率达90%，已实现无增值税共4.5万元，预缴土地增值税800万元。与开发相关的支出是支付土地价格及各种费用7000万韩元。房地产开发费用12500万元；财务费用的利息费用为3750万韩元(根据转让项目正确计算分担额，并提供金融机构证明)，转让过程中缴纳的相关税金共计2900万韩元。当地政府规定的其他房地产开发费计算扣除率为5%。收到主管税务机关的清算通知，要求在90天内完成清算，清算时需要补充土地增值税的计算方法如下：

(1)实际收入总额为45000万元。单位售价=45000 \(10000090%)=0.5万韩元/平方米

(2)已预付土地增值税800万韩元。(三)取得土地使用权支付的地价及相关费用为7000万韩元。(4)房地产开发费用为12500万元。(5)房地产开发费=3750 (7000 12500)5%=4725万韩元。(6)允许扣除的税金为2900万元。(7)加扣额=(7000 12500)20%=3900万韩元。

(8)允许扣除的项目总额=(7000 12500 4725 2900 3900)90%=27922.50万韩元。

(9)增值额=45000-27922.50=17077.5万韩元。(10)增值率=17077.50-27922.50100%=61.16%。(10)需要补充的土地增值税清算=17077.50 40%-27922.50 5。