快乐暑假接近尾声

假期里，有些同学

选择外地实习锻炼自己

租房成了不可避免的问题

那么

租房需要注意的法律问题是什么？

如何保障自己的合法权益？

今天

先从房屋租赁合同纠纷开始吧。

继好阿伯丁(化名)之后，河姐姐委托洪姐姐转让5600韩元租赁定金，虹姐姐收到定金后立即转让给了杨爱，并将杨爱的微信推给了夏梅。

在杨爱伯和夏梅通过微信谈判就租赁房屋的具体事项进行谈判的过程中，双方因租赁期限等问题未能达成协议。

好孩子：

如上所述，3年租赁期，月租5600韩元。

夏梅：

我可以先租两年吗？

好孩子：

是的，我也没有强制要求租三年，但如果租期短了，价格就不一样了。一年年月6000韩元，租赁两年月租5800韩元。

夏梅：

那我先借一年。

好孩子：

你怎么又变卦了！

最终双方协商无果，实际上没有签订房屋租赁合同。夏梅梁青请求退还租赁保证金，梁青夏梅构成违约拒绝退还存款，夏梅向福田法院上诉好孩子。

这个事件有两个争议点。

1.原告下卖和被告养孩子之间设置房屋租赁的本合同还是预约合同？

根据原告和被告双方提供的微信聊天记录内容，可以判断原告和被告之间有意租赁与案件相关的房子。原告在租赁期限3年、明确租金为每月5600元的基础上，向被告支付定金，确定了租赁机会，但双方没有确定租赁期限、租金支付方式和期限、房地产费用负担、违约责任等房屋租赁过程中的其他基本履行内容。因为仅租赁大象、租赁期限和租金价格不足以确定房屋租赁合同关系中双方的基本权利义务。

2、如何确定预约合同违约的责任？

在协商过程中，原告提出了原3年租赁期限以外的新租赁期限意见，被告提出了1年、2年租赁期限及相应租赁价格的新选择方案，但双方未能就房屋租赁合同的主要条款内容达成一致，也未能就租赁期限、房地产费用的具体负担、违约责任等其他合同的基本内容达成一致。最终，双方没有签订具有可履行内容的房地产租赁合同。

原、被告双方均未能举证证明最终未签订本约合同系因对方过错原因导致，亦未再就房产租赁事宜进行协商，且已超过一般交易主体对于交易的合理期待期限，双方预约合同的目的已无法实现，据此，被告应将收取的原告定金5600元予以返还。

综上，依照相关规定，判决：被告良仔应向原告霞妹返还定金5600元。

目前，本案判决已生效。

个人住宅的租赁在民间非常普遍，由于租赁双方一般情况下均是不具备法律专业知识的群众，故租赁协商过程较为简单方便，一般通过口头或微信协商确定，因此也容易在租赁细节协商时产生纠纷，此时租赁双方尚未签订正式合同，多属于预约合同阶段。本案房屋租赁合同纠纷即反映了这一情况。

关于预约合同，实践中大量存在，但《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）之前的《中华人民共和国合同法》并未对此作出规定。2003年颁布、实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条对商品房的认购、订购、预订何种情形下认定为商品房买卖合同作出了规定，首次涉及预约制度。

2012年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条则首次明确预约合同概念并明确了违约救济责任。《民法典》第四百九十五条吸收了上述规定，从立法层面上认可了预约合同是一种独立合同，并扩大适用范围，不再限于买卖合同。

预约合同的灵活性、多样性，使得某些约定较为详尽全面的预约合同与本约合同难以区分，这也是困扰司法实践的一个难点。审判实践中一般参考意思表示标准、名称加内容标准、履行标准、违约责任条款标准来考察确定。本案中，综合考察本案事实特别是原、被告双方具体沟通情况，可以认定本案合同仍在预约阶段，尚未订立本约。

租房注意事项

1、 提前确认房屋具体情况

及时向出租人确认房屋的具体位置、装修情况、配备的设施和设备、房屋是租客自住还是多人一起租住等信息，避免因情况了解不全引发纠纷。

2、 签订书面租赁合同

根据《民法典》第七百三十条规定，不签订书面合同可视为不定期租赁，但这种情况下，当事人双方有随时解除合同的权利。因此，不签订书面租赁合同对承租人十分不利，另外，签合同的过程中也要和出租人约定一个具体的租赁期限，并且协商好租金以及支付方式，避免事后再生事端。

3、 明确出租方为一手房东还是二手转租

向房东请求查看房产证（原件或复印件），确认地址、面积、用途与实房是否相符，若是二手转租，则请求查看转租方与房主所签署的原始租房协议，以明确转租方是否有转租权，转租条款以及转租期是否在原始租房期限内。

4、 明确房屋维修责任

根据《民法典》第七百一十三条规定，如果房屋设施发生了自然损坏，由出租人负责维修并承担费用。所以，租房前，务必查验住房及其内部设施，如果有损坏，即时明确维修责任。