朋友昨天打电话说要买一套二手房，中介告诉他要交几万块的税，但是不知道算错了，交了什么税，什么税可以享受优惠减免。所以我向他详细说明了与房屋买卖相关的8项税金，并记录在这里，以便有需要的人理解。下面全部使用面积为100、交易为200万韩元的房子，模拟计算中需要缴纳的税金。

1.契税

在说契税之前，先说人们第一次听到的“土地证”。

从清朝到1953年，我们的土地可以买卖。土地买卖签署的文件是记录土地所有权信息的纸质证据，其中记载了土地的方向、数量、界限、价格、是否典当、买卖人、证人签署等信息。在不向官厅交税之前，称之为“白痴”，经官厅交税后称之为“红旗”，只有红旗具有法律效力，土地证书可以兑换成当铺或抵押。

此外，我们买卖和归还房屋的契税在1997年根据《契税暂行条例》审议到《契税法》，于2021年9月1日正式开始实施。

根据契税的“土地转让、房屋所有权”征收的税金。

我们买房获得的《不动产权证书》记录了“土地使用面积”、“住宅建筑面积”，因此都属于契税征收范围，契税是向买方征收的，也就是契税法的“产权继承人”。

契税规定的税率在3%-5%之间，但个人购买的家产中唯一的住宅有减税政策，90 以下按1%征收，90以上按1.5%征收。

买第二套房的话，90 以下按1%征收，90以上按2%征收。

面积为100 的交易为200万韩元的住宅需要缴纳的契税为200X1.5%=3万韩元。

2.增值税

增值税是在房屋买卖过程中产生附加值的这一部分征收的税金。增值税是向卖方征收的税，但很清楚羊毛来自羊，卖房子要交这笔税，但他可能会把这笔钱算在房价内，最终由买房的人承担。

适用于房屋买卖的增值税率为5%，有免税政策，两年后免税，这也是我们经常听到的“满2”。两年内销售的情况有两种。

“北上广深”这四个一线城市的个人住宅将在两年内出售，这是该套房的售价减去购买价格差额后的税金。

例：160万人在深圳购买的房子，一年半后以200万韩元出售，需要缴纳的增值税为=(200-160)X5%=2万韩元。非一线城市的个人住宅将在两年内出售，并按售价全额缴纳增值税。

例：成都以180万韩元购入的房子，一年半后以200万韩元出售，需要缴纳的增值税为200X5%=10万韩元。土地增值税

土地增值税是有偿转让土地使用权，对地上建筑物的单位及个人征收的一种税。

目前对个人销售住宅免征土地增值税。

但是，个人卖点要缴纳土地增值税，按售价-评估价格x诚信度-税金计算。

例如：商家销售200万韩元，评价价为190万韩元，新增50%，购买时契税等税金为8万韩元。

增值额=200-190X50%-8=97万韩元

根据土地增值税率表计算增值税=97x 40%-103 x 5%=33.65万韩元

4.房地产税

房地产税是对拥有住宅产权的个人或企业征收的一种税，按年计算，分期缴纳。

目前，对个人拥有的非营业用房地产征收免税、营业用住宅、办公室、租赁税的房产税。

例如，如果有人将200万韩元的房子用于自己的经营或办公，则当年的房地产税=200 x(1-30%)x 1.2%=1.68万韩元。

租房的话，每年租金为6万韩元，房地产税=6X12%=7200韩元。

城市建设税，增加教育费，增加地区教育

这个“1岁2费”是附加收入，是个人缴纳增值后在增值税的基础上同时征收的税金。

根据房地产所在地区的不同，城市建设税为7%、5%、1% 3段，相当于市、县、镇、县外围地区。

例如：北上广深城市的住宅缴纳增值税20000韩元，附加税=20000X(7% 3% 2%)=2400韩元。

6.城市土地使用税

城市土地使用税是对占用国家土地的单位和个人征收的税，按占用面积定额征收。

目前，个人拥有的居住住宅及院子地免税，营业用住宅、办公室、租赁住宅征收城市土地使用税。

例如：需要向占地面积为1000 的自建工厂缴纳的城市土地使用费=1000X20=20000韩元。

7.个人所得税

个人所得税除了我们每天收取工资、劳务报酬、稿费、专利费进入综合收入申报外，还有另外5种税，分别是财产租赁、财产转让、经营收入、利息股息收入和偶然收入。

其中，房屋出售属于财产转让收入。房屋销售有免税政策。这是同一个省销售5年的唯一生活住宅(夫妻双方)免税。

不满5年的需求要计算个人所得税的缴纳。

例如：以160万韩元购买的房子一年半后以200万韩元出售，需要缴纳的个人所得税为=(200-160-3)X20 %=7.4万韩元

其中，买房时缴纳的契税、城市建设税、教育费附加税、地方教育附件、印花税等税金也可以用作购买时的相关费用扣除，在计算扣除费用时，只使用3万韩元的契税，忽略了其他小税种的影响。

8.印花税

对于商品房、土地使用权转让，应根据《产值转让书》按合同金额的0.05%缴纳印花税。

至2008年11月1日起有新的税收优惠：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”

举例：160万买入的房子，在1年半后以200万元出售，仅需要缴纳房产证的印花税5元。

总结

买卖房屋，一共要涉及的税款主要就包括以上8个税种。

我们来计算在深圳用200万元买入计划自己居住的，对方购入时间在2年内出售的房子，一共需要缴纳的税合计为多少：

1.契税 30000元

2.增值税20000元

3.土地增值税0元

4.房产税0元

5.城建税及教育费附加、地方教育附加2400元

6.城镇土地使用税0元

7.个人所得税74000元

8.印花税5元

1至8荐合计为30000+20000+2400+74000+5元=126405元，占200万元的6.32%。

如果我们所购买的房子在2年以上，可以免去20000元的增值税，如果在5年以上，可以免去74000元的个人所得税。

另外，如果我们是买入做为经营、办公、出租，或者我们是用企业的名义购买，上面的8个税种就会全部涉及，享受不到减免了。