银行业金融机构放贷形成不良债权时，往往会通过法院、仲裁机构裁决，取得债务人、担保人或第三人抵押物所有权进行作价抵偿即以物抵债，银行对不动产抵押物处置都需要缴纳哪些税收，大家都比较关心，以下进行分析梳理。

一、先说概念

银行业金融机构，是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社以及政策性银行。

什么是不动产？根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，不动产指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

什么是以物抵债？根据《银行抵债资产管理办法》规定：以物抵债是指银行的债权到期，但债务人无法用货币资金偿还债务，或债权虽未到期，但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用货币资金偿还债务，或当债务人完全丧失清偿能力时，担保人也无力以货币资金代为偿还债务，经银行与债务人、担保人或第三人协商同意，或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产权利作价抵偿银行债权的行为。

以物抵债主要有两种方式：（一）协议抵债。经银行与债务人、担保人或第三人协商同意，债务人、担保人或第三人以其拥有所有权或处置权的资产作价，偿还银行债权。（二）法院、仲裁机构裁决抵债。通过诉讼或仲裁程序，由终结的裁决文书确定将债务人、担保人或第三人拥有所有权或处置权的资产，抵偿银行债权。诉讼程序和仲裁程序中的和解，参照协议抵债处理。

抵债资产处置要求：收取后应尽快处置变现。以抵债协议书生效日，或法院、仲裁机构裁决抵债的终结裁决书生效日，为抵债资产取得日，不动产和股权应自取得日起2年内予以处置。

二、分税种分析涉税问题

银行对不动产抵押物处置主要涉及增值税及城市维护建设税和教育费附加及地方教育附加、企业所得税、印花税、契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等。

（一）增值税及城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。

一般情况银行业金融机构都是增值税一般纳税人，所以增值税方面我们只分析增值税一般纳税人的政策规定。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

根据《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号）的规定：银行业金融机构、金融资产管理公司中的增值税一般纳税人处置抵债不动产，可选择以取得的全部价款和价外费用扣除取得该抵债不动产时的作价为销售额，适用9%税率计算缴纳增值税。按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价，应当取得人民法院、仲裁机构生效的法律文书。选择上述办法计算销售额的银行业金融机构、金融资产管理公司处置抵债不动产时，抵债不动产作价的部分不得向购买方开具增值税专用发票。这里的抵债不动产、抵债资产，是指经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产（协议抵债不能差额扣除）。其中，金融资产管理公司的抵债不动产、抵债资产，限于其承接银行业金融机构不良债权涉及的抵债不动产、抵债资产。

按实际缴纳的增值税计算缴纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。

示例：某银行2021年10月向A企业发放一年期贷款1000万元，利息60万元，A以名下一栋厂房作为抵押物。贷款到期后A无力偿还，某银行向法院提起诉讼，法院裁定以抵押物厂房作价1060万元，抵偿所欠借款及利息。2022年11月某银行1200万元将厂房出售给B需要缴纳多少增值税？

某银行取得该厂房的时间晚于2016年4月30日，无法适用简易计税方法，法院裁定后，假设A向某银行开具了增值税专用发票，则某银行选择抵扣进项，不选择差额征税，先在不动产所在地预缴（1200-1060）*0.05=7万元，需要在机构所在地申报缴纳增值税为1200*0.09-1060*0.09-7=5.6万元，某银行可以向B全额开具增值税专用发票。假设某银行未能取得A开具的增值税专用发票，大多数情况银行确实也很难从抵债方处取得增值税专用发票，某银行选择按照31号文件规定差额征税，先在不动产所在地预缴（1200-1060）*0.05=7万元，需要在机构所在地申报缴纳增值税为（1200-1060）*0.09-5=5.6万元，但某银行只能就差额的140万元向B开具增值税专用发票，1060万元部分只能开具普通发票。如果B要求全额开具增值税