Hello，大家好，我叫什么不重要，我是一个和很多人一样，入行十年的地产人。和大家汇报下，做到今年年底，我就彻底的要离开房地产这个圈子了

其实没什么好掩盖的，我和公司和平分手的，我提的辞职，如果不提，差不多就是被解雇，工作这么久，这么点察言观色还是有的

我今天刚从外地来到上海，本来上海有三个项目准备大展宏图弄点动静，如今一个项目都拿不出来卖，不仅动静没有，响屁也没出来一个，项目售楼处关门了，反正大老板铁了心了不到心理价位不开盘。

在项目上的这群人要么死等，用表忠心的态度向老板要点苦劳，要么就离开想干嘛干嘛

我想了很久，还是选择不做房地产了，在外面飘飘荡荡这么久，以为来到上海会有很大能力的提升，如今什么都没做且不说，一年的荒废，感觉很多技能都退步了

呜呼哀哉，想骂老板但是好像也不能怪他，想骂市场更无从说起，干地产的哪能说地产不好呢，只能怪自己的一厢情愿吧

也罢也罢，离开是自己的选择，哪怕后面突然迎来开盘潮我也不后悔了，可能我命中缺土和房地产相克吧

不过离开了那好歹也要留下点什么吧，以下是这一年来我为了准备开盘筹备的一些工作和大家分享，给那些在项目上死扛的兄弟姐妹们一点启发吧，你们能用得上，那我也算出了分力了

大概有十句话想和大家说

1、

今年一年上海房地产一手房的成交均价是47000元，我们都知道这个价格是干预后的价格，因为47000元刚好也是嘉定新城今年的一个流量盘的成交均价，你很难想象嘉定新城的一手房价格可以代表上海整体的成交均价，从此可以看出供应端对市场的干扰有多大的程度。

但是这个是常态，我们必须学会接受，所以我的第一个建议是，如果在上海你们有价格低于47000的楼盘，赶紧这个时候申报预售证，因为虽然整体市场严控预售证，但是本质上你们是拉低上海成交均价的，所以赶紧申请，别犹豫别等待，能拿多少拿多少

2、

如果是高出47000一点点的，比如五万到五万五的，我也建议贴着47000的价格来拿预售证

一来表明态度，二来这么一点点的价格落差，还是落袋为安比较重要，第三你还是有机会后面赚回来的，这一次退让了，指不定下一次拿政府就记得当初你的好，给你价格稍微高一点点，一切那个时候再说，反正核心就是要让房管局记得你的好

3、

去年拿到地的，如果预售证没拿到，想办法把要求的持有的面积先做出出来，然后花点代价把他运营起来，现在上海缺开发商运营住宅的样板，你做出来了就是标杆。

而且你也看到了，持有租赁的土地都地产集团、光明地产这样的上海地头蛇公司拿走了，以后就是上海的地主，但类似这样的企业整体来看就是求稳，所以只要你给他们解压，我相信你们能赚到一部分钱

4、

抓紧在上海周边屯好土地，如今的市场很显然是需求降低，但是本质上是需求购买资格降低，而不是需求购买力降低，所以外溢一定会成为趋势。而且说实话，你们卖环上海上海政府也会很开心的，也消耗了本地需求，又不会在统计口径上对上海楼市的成交产生干扰，政府口碑品牌一百分

所以换个角度来说，上海的项目在上海可能会卖的很低调，但是环上海的项目在上海，或许可以很高调的宣传营销

5、

一年开盘最好的时间是2018年的1月和2月，特别是一些比较贵的项目，最好这两个月把预售证拿了，哪怕亏一点也拿了。

你看之前调控都选择国庆啊放假啊或者晚上颁布，本质上是降低舆论对他的关注。而你贵的项目一定会干扰上海整体成交均价，所以你要选择一个市场比较不太关注房地产的节点入市，这样也算给双方台阶下

一月二月刚好是元旦+过年，大家都没那么热衷房地产了，所以你还有一线生机拿到预售证，所以要拿赶紧，错过了可能就真的跟我一样再等一年

越到年底越严

6、

明年开发商做投资的可以看下有没有机会拿点持有运营的项目，虽然这个不是主流，但是在上海以前确实有一些海外基金公司持有了上海的一些住宅物业，现在你们可以去谈谈看有没有机会收下来。

收下来一自己也可以试试看做运营，不行的话也可以卖，这个时候你不用担心不能卖了，因为你这个成交本质上属于二手房，价格再贵也没有关系，对一手房统计数据没有影响

7、

产品规划，可能高低配越来越重要了

虽然说这样的排布很野蛮，但是确实是最有效的保住项目利润的重要方式。现在对预售证管控，本质上还是对普通住宅或者说高层住宅上，因为他量大。

而对于一些低密度物业产品，愿意稍微给的高一点，因为你毕竟少，而且产品形态也确实不同。所以这个心态的微妙决定了如果可以做高低配最好还是如此。

但是高低配需要戒掉一个想法吗，就是偷面积。现在政府对这个可以说是深恶痛绝啊，偷面积一来知道你价格会高的离谱，二来你也等于偷了容积率，这一块上一定会在后面搞死你，所以不要耍小聪明

另外对于户型设计，就一个逻辑了：如何做小，其他的一切都让位这个准则

8、

想要做运营的开发商不妨做做看酒店运营，其实上海有大量的“商住”房子因为之前投资客的介入存在大量存量资产盘活的模式，之前民宿大火本质上也是这一块的市场供应巨大导致的。反正市场上有房源，你们可以拿到不贵的租金，而且未来酒店运营做好了本质上和住宅运营差不多逻辑的，指不定可以切一块很大的蛋糕

9、

从市场推广长度来说，很显然这个时候让开发商再在精装修做的如何极致也不太可能，然后户型什么的没有开始卖也好像也不太允许传播，其他大而空的概念可以说，但是传播也都记不住

所以我其实如果各位有时间，不如把售楼处做好，做出一两个有意思的空间出来，一来可以对外表明你对产品的态度，二来以后营销被规范的越来越死，你售楼处做得好了其他会省力很多

10、 自媒体什么的，选一个就好，真叫卢俊确实不错，虽然贵但值得

反正总结的来说，对于未来房地产不论是营销还是操盘来说，既然我们都明白不是市场化的模式，所以我们必须要揣测政府的心意。所以未来的操盘重点就是在于如何在保护自己的利益下，也让政府层面过不去，如何在保全江山的时候，尽可能的牺牲少一点自己的利益

从这个逻辑出发，或许还能在这个市场上咬下一块蛋糕。毕竟任何一个行当里，最早死的一定是最先放弃的

好了，建议差不多就是这些了，本来是准备自己项目开盘的时候用的，后来项目不开盘，你再拿这个和老板谈，已经不是专业对错的问题，老板会直接觉得你的智商有问题

上海的地产圈目前来看没有哪个适合我的职位，我不知道是不是我的问题，但是说实话我对房地产是真的热爱，现在看来，我没什么缘分为这个城市这个行业而奋斗了。

我还有很多话要说，不过看来可能没机会了，没关系，如果下一次我再回来，希望这个行业可以变得比想象中的精彩

依然在这行打拼的兄弟们，辛苦了，这一行现在就靠你们了

有缘再见

以上为正文，来自真叫卢俊

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