“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”

01 什么情况下业委会需要换届呢？启动流程是怎样的？

到站了

1、任期届满实施换届

业主委员会任期一般在3至5年，具体由小区业主大会议事规则约定。任期届满前则需要按规定组织换届。这类换届，业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。

2、提前实施换届或者补选

业主委员会出现下列情形时，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议，就启动业主委员会补选或者提前换届改选程序作出决定：

（1）业主委员会成员人数不足二分之一的

（2）业主委员会连续6个月未开展工作的

（3）发生其他情形导致业主委员会无法正常运作的。

如业主大会会议决定启动业主委员会补选的，则按规定启动补选；如业主大会会议决定启动提前换届改选程序的，则按规定启动换届程序。

3、业主委员会成员全体辞职提前换届

业主委员会成员全体辞职的，乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小组。

在新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损失，由相关责任人承担。

4、业主联名提议提前换届。

按规定，有明确发起人、经专有部分占建筑物总面积且占总人数20％以上业主书面提议并随附提议人房地产权证复印件、提议要求提前换届时，则业主委员会应当对提议进行核实，如符合规定则应当召开业主大会就是否提前换届作出决定。

02 请问换届改选小组是由谁来牵头的呢？对改选组成员的要求是什么？

1、不管是任期届满正常换届，还是业主大会会议决定对业主委员会提前换届，均由乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门按照《上海市住宅物业管理规定》第二十四条、第十二条的规定组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

2、换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合《上海市住宅物业管理规定》第十九条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

其中，业主代表应当满足的条件是：知法守法、热心公益、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力。凡有损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费和专项维修资金、违规出租房屋等情形且未改正的业主，不得担任换届改选小组成员。

03 那在换届的时候，业委会工作照常吗？

1、自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

1）选聘、解聘物业服务企业；

2）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

3）其他重大事项。

但是，如出现《上海市住宅物业管理规定》第六十六条规定的法定紧急维修

情况，则业主委员会仍需依法、依规履行好对紧急维修工程项目的审核责任。

2、业主委员会应当自换届改选小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。对于一些不需要经常使用的资料和物品，则可以会同居委会共同临时封存并由居委会临时代为保管。

业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处或居委会应当及时提供。

04 换届改选工作的具体流程怎么走？

相比组建业主大会，业业主委员会换届的改选相对简单一些，其主要工作内容及程序如下：

1、乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组织业主推选出任换届改选小组的业主代表。

2、乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门张贴组建业主委员会换届改选小组的公示、公告。

3、换届改选小组拟定业主委员会候选人产生办法并公示（可以参照首次业主大会时的办法拟定）。

4、按拟定的产生办法推选产生业主委员会候选人并审核其资格。业主委员会候选人应当知法守法、热心公益、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力力。凡有损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物物业服务费和专项维修资金、违规出租房屋等情形且未改正的业主，不得作为候选人。

5、业业主委员会候选人予以公示、公告。

6、按业主大会召开的程序规定，组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会成员。

需要特别指出的是，根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。

本文章由业委会参与者交流平台-众蚁社区提供