店铺是暂定的，先不要急着签合同，看完这几个再决定，就不晚了。

第一，一开始选定开店地点后，我们开始调查分析。

1、预计租金。

租金是最关心的问题之一。首先调查周边租金范围，估算店面价格，然后评估自己的预算，准备与房东协商价格。

2、调查店铺的商业性质。

房子的用途和土地用途必须确认房子的类型是商品房的性质，土地用途是非住宅性质。否则，将有无法开立营业执照，非法使用房子的危险。

其他商店在计划、设计、设施、环境等方面的商业用途可能会有所不同。在签订合同之前，要调查店铺是否符合实际使用环境。

李先生，租了两家街头店铺，准备做夜宵生意，准备开业的时候遭到了周围房东的抗议。原因是这家店属于小区整体规划范围。因为这个饭店的营业会影响小区居民的生活环境。李老师不得不提出撤销租赁，他要求房东赔偿自己装修费用的损失。但是维权律师认为，当初租店铺时的用途没有明确确定为夜宵事业，因此很难要求撤销租赁和赔偿。李老师在签合同前口头通知了房东，但没有留下证据。

因此， .因此，签订的合同也应载明与商家有关的详细陈述和保证，并明确租赁的用途，如早餐店、奶茶店等。开店期间，要求房东履行协助办理相关手续的义务。

另外，如果不能办理相关手续，或者由于非承租人的原因不能开业，承租人可以解除租赁并获得损害赔偿。

3，地区规划。

地区规划也可能影响建筑物的拆除和重建，确定店铺时要咨询相关部门。否则，在收回费用之前必须拆除，因此会受到很大损失。尽管有权获得政府补偿，但租户不能直接获得补偿。租客和房东如果租赁点时间长，就要明确规定政府拆迁等不可抗力，在合同中注明损失部分由谁承担，避免纠纷。当然，事先知道有危险，但不要轻易冒险。

4、市政设施情况。

市政设施包括水、电、气(气、气)、污水设施、消防设施、治安状况等经营所需的能源。这种情况也直接影响餐饮服务环境和质量。

小吴看中了一个商铺打算经营饭。与房东签订合同，对租期、租金、租赁用途等做了约定后，小吴开始装修店面。不料发现商铺基本设施不达标，商铺电容量也仅为5千瓦，无法经营餐饮。小吴想解除合同，但当初他们对此并没做约定，房东也认为，这些基本设施不是自己能控制的，而合约里写的其他义务自己也没违反。最后，小吴只能寻求法律帮助。

选址不当，产生了不必要的麻烦，得不偿失，市政设施影响颇大，应该认真调查分析。

二、外在条件分析调查完后，店面又合心意，接下来就可以签合同了。

1、与对的人签合同。

检查看房屋权利人，即房东的房产证和身份证，若中介代理必须要看清复印件。另外，商铺是否被房东抵押给银行？要是处理不好，银行要来查封，自己的生意也会被牵连。如果是二房东，一定要看其是否具有转租或分租的权利，就是看他和一手房东签订的合同条款。

2、租赁登记信息。

确认房源是否已存在租赁登记信息。如果有，就会导致新承租客无法顺利办出营业执照，虽然可能性很少，但还是要谨慎。

3、合同期和租金调整。

合同期最好能争取到3~5年时间，太短了，如一年期的风险很大。

①合同期满，可能就不会给你续租，周期如此短，店铺可能也来不及收回成本。②就算续租成功，也可能房东会更改合约条款，甚至大幅度涨价。此时碍于店面生意刚稳定，现有的地理位置优势和积攒下来的口碑，还是不得不忍气吞声签下合同。

③而三年以上的租期的租金多少也会有增幅，一般每年递增5%~10%，而5%比较常见。但不要太过恐慌，毕竟这比没有白纸黑字写在合同上，而漫天要价的租金来得实际。

④假如租金基数原本就很高，递增幅度可以与房东再协商。但切记，一定要把具体的涨幅写在纸上，做到有理有据。

4、优先续租权利。

合同期后与房东商定有优先续租的权利，租客的租金价格与第三人出价，差额在10%，均属于同等条件，确认租约到期前，若续租需要提前多久告知。

5、确认免租期。

商定免租期，到期后是否是否恢复原状？一般免租期都会有的，但有的房东也不主动提，他们就不会主动给，所以也是要明确在合同上。

对于要恢复原状，最好在修装修前把店面照片存档，若无需要恢复，明确约定合同到期后装饰物的归属原则。

6、争取转让和分租的权利。

根据我国《合同法》第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，所以房东同意后一定写入合同里。

如果生意做不成还是可以挽回损失的。若店面大也可以分租出去，减少成本压力。

转租可收取一定的转让费。租期未到，征得房东同意后，将房屋转租。店内装修，购买设备等资金一并转出给下一个租户。但若没与房东谈好条件，对方可能会想要来分你一半转让费，对自己是一份损失。

7、店内设施整修。

店内的基本设施不一定都是适用的，可以通过谈判让房东把出租给自己前，做基本整修，并承担相应拆迁费用。若因天灾人祸等不可抗因素，导致店面无法经营，也要等店铺装修好后才开始计算。

8、违约赔偿。

在合同期内。房东违约了，如何处理？

第一，要求继续履行合同，直到期满，其二、若房东不同意，可要求承担事先谈好的违约金。最后，如果双方协商不成，租客也可以依法向法院起诉。

9、签合同。

值得注意的是，所有条件谈好后，签订合同要有房东在场，这是交易安全的保障，法律角度而言。房东才是房屋的所有权人，合同必须由所有权人签字，其他任何人代签署无效（所有权人书面授权他人签署，也具有法律效应）。

签署合同时，双方应当拿出身份证，签上各自真实姓名，并填上身份证号。郑重起见，还可以对合同申请公证，合同一式三份，房东、租客和公证处各持一份。

以上就是全部租店签合同的流程。签合同是最后一步，但是与房东斗智斗勇谈判其中的条款才是大学问。学习一些谈判技巧也可促进签约的成功率。最后祝愿各创业当老板的你们都能遇到好房东，拿下好店面。

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