兔年的钟声即将敲响，回顾房地产业的2022年，可用“跌宕起伏、峰回路转”八个字来形容。随着房企资金面的逐步宽松和疫情防控形势的明显改善，楼市也有望顺着“宏观经济回暖”的势头在明年加速筑底反弹，成为拉动内需的消费新动力。

●南方日报记者 冯善书 葛政涵 周中雨 柴亚娟

市场▶▷

交易量价齐跌，年底呈分化复苏行情

销售下滑、利润萎缩、项目停工、交付不力、资金紧张……过去这一年，不管对房地产老板还是对职业经理人来说，都是无比焦虑的一年。虽然在“三箭齐发”的四季度，行业曙光乍现，但在南方产业智库上市房企60健康指数重点监测的60家上市房企里边，只有少数几家样本企业交出了“增收又增利”的靓丽成绩单。目前，行业全年数据尚未出炉。国家统计局披露，1—11月，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%。全国房地产开发景气指数也从年初的100.45跌至11月的低谷94.4；商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%。从70城最新房价数据来看，11月各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。南方日报记者调查发现，12月部分城市因城施策，从需求端出台了一系列促进住房消费健康发展的相关政策，使得一些原本受到限制的刚需型和改善型住房需求得以释放，而宏观政策和防疫政策的改变对于稳定购房者对未来市场的信心亦起到了积极作用，但是政策效应要传导到交易仍需时日。因而，年底在一线城市和一些强二线城市出现的分化复苏行情，并不会改变2022年楼市总体量价齐跌的行情态势。

2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，预计明年整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。尽管2022年如此困难，但业内人士对房地产行业的前景仍持谨慎乐观态度，认为房地产市场仍是个10万亿的市场，市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

政策▶▷

三箭齐发，数十房企获3.2万亿元授权

行业的产品和服务供给主体是企业，因而企业的健康状况直接关系到行业的平稳健康发展。

根据南方产业智库发布的《2022年上市房企健康发展报告》显示，债务问题成为影响房企健康发展的头号“疾病”。在HFI－60重点监测的60家上市房企当中，仅不到四成为“三道红线”绿档企业，而红档企业超过两成半。正因如此，12月召开的中央经济工作会议站在“有效防范化解重大经济金融风险”的高度，要求确保房地产市场平稳发展。

事实上，自下半年停贷风波发生后，从政策端向房地产行业释放的暖意就一直没停过。今年最后两个月，政策力度陡然加强。从“金融16条”开始，直到信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资。12月，证监会要求全面落实改善优质房企资产负债表计划，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组等。除此以外，各地因城施策，从需求端亦不断优化调控政策，逐步放松对贷款、购房和卖房价格的限制，全方位促进房地产市场平稳健康发展。据克而瑞统计，截至12月6日，已有超过20家银行向70多家房企和当地民企提供意向性授信，总额度超过3.2万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民企以及地方优质民企。中指研究院统计则显示，自11月28日证监会宣布恢复上市房企再融资以来，已有万科、碧桂园、招商蛇口、金科、旭辉等25家上市房企发布配股或定增融资公告。此外，全国有超过110个地市陆续调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。随着政策传导效应不断显现，业内预计2023年房企整体融资环境和市场环境将迎来实质性改善。

行业▶▷

助力扩内需，向新发展模式平稳过渡

随着房地产行业地位重新被强调，促进居住消费健康发展也成为未来扩内需国家战略规划重要一环，这都预示着2023年将成为推动房地产业向新发展模式平稳过渡的关键一年。

有机构分析称，随着新型城镇化的发展，居住消费的健康发展仍有较大的潜力可以挖掘。在未来楼市政策的优化过程中，针对刚需、改善性住房需求的支持政策有望进一步完善。居住消费的健康发展将从支持居民合理自住需求，扩大保障性租赁住房供给，发展共有产权住房，促进装修、家电、数字家庭等方面发力。2022年房地产行业的深度调整，再度证明过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。而创新发展模式是房企谋求长远发展的必由之路，今年中央经济工作会议正式提出，要推动房地产业向新发展模式平稳过渡，意味着这项工作在明年将迎来实质性的进展，大概率将会由国家有关部门牵头制定具体规划有序推进。对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

■年度大事件

信贷、债券、股权融资

“三箭齐发”

房地产融资政策渐进松绑，央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台。1月明确并购贷不再计入“三道红线”，2月保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，3、4月金融委等六部委积极表态，8月中债增信支持房企发债，9月监管指示银行新增6000亿房地产融资，10月允许少量涉房企业A股融资。11月，央行、银保监会出台“金融16条”，注入政策强心剂。

保交楼首次写入中央政治局会议文件

2022年，保交楼成为下半年楼市关键词，中央积极表态叠加资金支持，地方积极落实城市主体责任多措并举促进问题项目交付。7月28日，中央政治局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，这是保交楼首次被写入中央政治局会议文件。房地产支柱产业地位再获公开认可。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国—欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞表示，房地产是国民经济的支柱产业。

居住消费写入国家扩内需战略规划

12月中旬，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，提出促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期等。

20家银行向房企授信3.2万亿元

据克而瑞统计，截至12月6日，已有超过20家银行向70多家房企和当地民企提供意向性授信，总额度超过3.2万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民企以及地方优质民企。中指研究院统计则显示，自11月28日证监会宣布恢复上市房企再融资以来，已有万科、碧桂园、招商蛇口、金科、旭辉等25家上市房企发布配股或定增融资公告。