土地增值税是房地产行业独特的税种，具有税率税负担高、计税依据多样化、清算期间长等特点。考虑到这些因素，土地增值税具有丰富的规划要点和控制思路，准确、优质的土地增值税规划方案使企业能够直接实现成本节约和效率提高。税收风控体系的进一步升级和标准化、具体化、一体化的企业经营环境，使税收规划和调控的重要地位更加突出。

《土地增值税暂行条例》

土地增值税不包括以国有土地使用权、转让地上建筑物和附着物、转让获得收入的单位和个人的收入为标准，以向国家缴纳的税金继承、赠与的方式无偿转让房地产的行为。

土增税对转让国有土地使用权的行为征税，对转让国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，不对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产征税。

特别要注意的是，土增税政策地方色彩浓厚，国家一级的政策制定好框架，各地政府有权在框架范围内自行补充计税细节。因此，各地的政策口径差异很大。这也是土增税计算中最困难的部分。要了解国家层面的政策，熟悉各地的政策和执行口径，在执行过程中要与主管税局保持健康的沟通。

一、房地产企业土地增值税的主要特征

(一)土地增值税税率高，税负重；

房地产企业土地增值税以房地产项目为征税对象，实行预缴和清算制，在收到房地产销售(预售)货款时按一定征收率预缴，达到一定条件后进行清算，按应纳税额多退少补。土地增值税实行30% ~ 60%四级初率累进税率，是一种独特的高税率高税收的税种，土地增值税的实际意义是反房地产暴利税。

《土地增值税暂行条例》

计算土增值扣除项目：

(一)为取得土地使用权而支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权而支付的地价和按照国家统一规定缴纳的相关费用。

(二)土地开发费用；包括土地征用及拆迁补偿费、电力工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用(3费用支出)；是指与房地产开发项目相关的销售费、管理费、财政费用。财政费用的利息费用可以根据转让房地产项目计算分担，并提供金融机构证明的情况下，允许实际扣除，但不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费按本条第(1)、(2)款规定计算的金额总和的5%以内计算扣除。

(四)与房地产转让有关的税收；转让房地产时缴纳的营业税、城市维持建设税、印花税。转让房地产缴纳的教育费附加，也可以用同样的税金扣除。(营改增后的扣除项目不包括企业转让房地产所产生的增值税。)。

(五)财政部规定的其他扣除项目(加、扣)从事房地产开发的纳税人，可按本条第(一)、(二)款规定计算的金额总和加20%的扣除。

(二)土地增值税清算制度与清算结果具有一定的独立性。

土地增值税清算申报系统由《纳税申报单》、《一般开发业务清算单位核查表》、《清算条件核查表》、《扣除项目和成本结转表》等一系列单位模块组成，是单独的会计体系，与会计要素不完全相同。土地增值税税务会计是将一个项目的收入、成本除以单独的清算单位、产品类型来计算的，开发费等扣除额和实际发生额之间存在差异。清算结果与增值税、企业所得税税负担、项目利润和一般正向关系不同，实际上很可能出现土地增值税税负担和项目利润不一致的问题，因此项目本身不能盈利，但清算后必须缴纳高额土地增值税。

(3)地方增值税清算法、成本对象、成本分担方法等，不同地区存在明显差异。

对于清算方法，清算对象可以分为“二分法”和“三分法”等。二分法是将清算对象分为普通住宅和非典型住宅，三分法是将清算对象分为普通住宅、非典型住宅和其他类型的房地产(非住宅)。费用分摊方法有占地面积法、建筑面积法、可销售面积法、高层系数法等，但地方规范性文件中往往对分摊方法的选择有限制，房地产清算单位无法自行选择。由于清算方法、费用大象、费用分担法等方面的差异，土地增值税清算结果有所不同。也就是说，如果同一个房地产项目在不同地区不同，地方政策差异会导致清算结果不同。

二、房地产企业土地增值税清算工作规划要点

预征和清算条件

预定：

为确保税收平稳、均衡地流入国库，在房地产预售发生时，将进行土证税预告，按销售收入的一定比例征收。

清算条件：

1.在下列情况下，纳税人应自满足清算条件之日起90天内办理清算手续。

(1)房地产开发项目全部完工，完成销售。

(2)未完成结算房地产开发项目的全部转让。

(三)土地使用权的直接转让。

2、下列情形之一，主

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（一）从管理角度，土地增值税筹划要有前瞻性，在实施过程中进行程序化与系统化的管控。

在此管理过程中采取内控性措施，确保发票等扣除凭证的及时有效，因为扣除项目必须以发票等合法有效凭证作为载体，无凭无据无法扣除。因此，在清算前对方单位发票（含质保金发票）的跟进、催收、最终到位至关重要。

（二）在实体性操作方面，首先要把握各个筹划要素。

当然属地政策在有些要素有限定性条件的前提下，先行以属地政策为导向，有的放矢，在此基础上谋求客观可行的思路与方法。然后对各要素进行区分处理，对于可对清算单位产生整体性影响的要素，可直接采取纳入筹划。

根据本人房地产项目的实操经验，现将直接性筹划要素总结如下：

一是利息费用扣除，按实际发生的金融机构贷款利息或者按土地价款与开发成本合计值5%扣除额孰高取值，以增加扣除项目的扣除额度。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此，金融机构贷款利息超过土地价款与开发成本合计值的5%时，应对利息支出进行详细计算、分摊，还要注意利息结算单、借款合同等证明资料，以及在贷款利息明显过高的情况下，商业银行同期同类贷款利率的提供情况；若实际金融机构贷款利息不超过土地价款和开发成本合计值的5%时，可以不选择据实扣除。

二是采取销售价格分离法，达到降低增值率的效果。

销售价格分离法是通过合同拆分以分解不动产销售收入，具体操作时通过与购房客户签订不动产（毛坯房）销售合同与房屋装修合同，分解为毛坯房销售收入与房屋装修收入两部分。这样可以只根据不动产（毛坯房）销售合同的交易价格确认土地增值税清算收入，与此同时高溢价部分可以在房屋装修合同中体现，反向压减了土地增值税清算收入的溢价空间，从而达到土地增值税增值率降低的效果。此方法适用增值率高的项目且具备多元化经营条件的综合性房地产企业，在实施过程中要遵循市场原则，根据客观的市场条件与市场环境合理选定两个方向的增减值区间。

三是期间费用合理转移到开发间接费，增加开发成本扣除项目金额。

土地增值税扣除项目中除财务费用之外的其他费用是按土地价款和开发成本合计金额5%之内计算扣除。原则上管理人员工资、福利费、办公费、差旅费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采取一定的人员组织管理办法，如在岗位具体化的条件下，将成本会计、项目主管会计、项目前期投拓等管理岗位纳入项目管理范围，相关发生的费用列支于开发成本中的开发间接费中，则可增加扣除项目金额并可进行加计20%扣除，从而减少土地增值税应纳税额。该方法应具备充分的证明资料，以备项目清算使用，可通过下发项目人员组织管理制度、建立《项目部工作人员清单》等方式实现。

以上要素采用后可实现直接的节税目的。此外，实务中还可以通过产业链协同、关联交易以实现转移利润的方式达到节税目的，但这些并非合法合规操作途径，客观上不属于合理避税的范畴，在此不再进行表述分析。