虹桥地区似乎是天津房地产市场存在感最低的地区。作为红桥原住民，美姐今天想给我大红桥正名，但先表明立场，今天只是红桥的内水之地，并不是我们认为红桥是宇宙的中心。(但是你要吃。我们大红桥的霸主悬崖神圣不可侵犯。）

首先，说说虹桥的房地产市场为什么有那么低的存在感。

没有房间就没有存在感是不是很难理解？嗯，不是只剩下公寓的亿圣堂法庭，只有他们的晋业名目，少量的建筑物没有露面，没有计划的泰达城河和海、虹桥的新房项目目前只有惠灵顿、西气大学馆、北安中心等三个。(阿尔伯特爱因斯坦，Northern Exposure，)其中，书记官长还没有推出新的地块，后期将有新的住房供应。惠灵顿目前是最后一期，余量不小，在10万坪左右。北岸中心的所有建筑都已经上市，可以说基本上已经进入收尾阶段。

房地产状况与此同时，从土地角度看，供应量也非常紧张。以前出售但尚未进入市场的地块有两个，一个是平安孟春丽地块(下图)，一个是最初的油厂地块。

(单击查看大图)

另外，前几天公布的下半年将出售的地块中，永光岛(预计第三季度出售)和振兴路(预计第四季度出售)各有两个出售地块。

让我们估算一下近两年整个虹桥的新房项目，收敛一下。4个左右，这种“家底”，会存在怎么样的刷子呢？

但是对于很多咨询的外地同事来说，为什么美姐喜欢推荐红桥呢？

因为它真的能满足你所有的需要！

首先要说明市内6区中虹桥价格最低的原因。

作为天津最早发展起来的生活板块之一，红桥区一直被冠以“房价便宜”的称号，其中确实有客观因素。

第一，提到虹桥的公共资源时，你能想到什么？西域？玩水城？西关街？马来西亚沙？(可能能听懂“玛莎”这个词的人都是30多岁的老天津。)，所以。虽然我大红桥生活氛围浓厚，但由于共建设施、大型商业较少，地区价值上升受到限制。

其次，红桥区的教育资源相对不足，与此同时，这些好的小学学远离市中心，商品房事业一直不足的政区和咸阳北路片区，以及其他地区热门学校所在的地区(即教育用地区)相比，一般接近比较繁华的地区，这意味着一些地区具有区位优势，其他地区具有资源优势。所以大多数版本的

所以.大家一起前进，谁也不要快，谁也不要慢。一碗的横向就是我大红桥的“房价构成”。所以我们25、6年的二手房平均也就3万，而亿盛堂、法庭这样的二手货新小区的二手房也只有3.2、3万，商品房小区也只有4万出头，其实在一定程度上虹桥的房价对购房者比较友好。

既然之前谈到了学区，为了便于查看、理解和描述学区，我们暂时以子江为界，将虹桥地区分为南北两区吧。

虹桥有4所比较好的小学，2所公立所(实验和师范附所)，2所私立所(九镇和六一)，基本上都是政区-咸阳北路，所谓北区，这是穷人和外来人口比较多的地方，全市最便宜的烹饪市长/市场(没有之一)也在其中。

很多人认为附小比实验好，但红桥区最好的初三中学在实验的大邱，也就是说，如果你想去红桥区内最好的中学，你能上的最好的小学就是实验。看下表就知道了。

g src="https://p3-sign.toutiaoimg.com/large/pgc-image/1531384586195b1f9390fa7?_iz=31825&from=ar;x-expires=1707053693&x-signature=vl9uvXD%2FP5dovUdsXlnI73gkip8%3D&index=4" width="550" height="855"/>

再来看看南区小学，跃进里、邵公庄、文昌宫算是南区比较不错的学校，基本都在第三学片，对应的最好的中学，就是民族了，level和升学率也比三中要低了一些。

在这科普一下三中和其他各个初中的地位，在老天津人的认知里，有一个“市八所”的说法，意思是“仅次于市五所的中学”，但是多出来的那三所到底都有谁，其实至今都是一个“谜”……但是，确实三中的教学质量和升学率在全市都还是不错的，校园环境也还可以，因此也就成了，很多红桥考生的首选。民族和五中基本齐平，五十一中也基本可以算在这个档次里，八十、八十九勉强能接受，其他学校其实基本就不建议考虑了。

最后，简单了解一下红桥的各板块情况：

上图是红桥区的大致街道区划，但是在干地产的红桥土著眼中，真正的红桥区是这个样子的——

西北角—三条石

Keywords：南开殖民地、回民区、网红美食

房价参考：4-5万

房龄参考：新房、3-8年

这个板块应该算是红桥房价最高的位置，距离南开区一街之隔，综合商场、地铁站、医院、河景、国际学校、甚至最著名的天津之眼都在这个板块，板块内靠近西北角一侧的惠灵顿口碑、调性、热度都不用说，斜对角就是南开区的标杆项目富力城，靠近三条石的几个二手房小区房龄大多在5-10年，也是相对比较偏高端的改善型社区。

但是在我们红桥人眼里，他就两个词儿“清真寺”+“殖民地”，因为是回民兄弟的聚集地（著名的回民小区新春花苑，就在西北角，后来的富景花园其实就是新春花苑地块中的一部分），生活习惯上的差异，使得很多本地土著，并不愿意住在这里，甚至当年很多红桥土豪，宁买亿城堂庭，也不买惠灵顿，其原因就在于惠灵顿直对着清真寺（按理说，位置、开发商品牌、交通、配套，亿城堂庭都和惠灵顿没法比）。

因此，开始的时候，不少南开交界红桥位置的购房者，都会选择这个板块，后来购房群体逐步“南溢”，越来越多的其他区域的购房者会在这里置业，同时还有很多外籍人士（白人居多）会住在惠灵顿，所以整个板块的level还是在不断拔高的。

最后补充一句，那些网红炸串、卷圈、牛肉饼、面茶、药糖都是围着新春花苑排布的，不过米姐个人觉得普普通通，尤其那个牛肉饼……咬一口都是油还软趴趴的，真是不知道为什么红……

芥园道

Keywords：最好的地段、最正经的人

房价参考：3-4万

房龄参考：15-20年

在老红桥人眼里，这一段才是红桥最好的地方，姑且可以理解为水游城到人民医院的芥园道（全长大概3、4公里）两翼，银行、超市、医院、1、6号线、电影院等等基本上都在2公里以内，而且是红桥最早一批高端改善住宅的所在地，从紫芥园、明华里到华城领秀，当年这周边聚集了不少像公务员这样的群体，而且还有不少都是公务员世家……

学校有文昌宫小学，以前是一个回民小学，教学质量在南片（参见前文）里算是数一数二了，距离文昌宫不远是复兴中学，校舍很新、硬件不错。

丁字沽

Keywords：重点学校、老牌居住区、红桥文化中心、接地气

房价参考：2.5-3万

房龄参考：20-25年

首先，说说所谓的“文化中心”，很多人会特别反对，的确，丁字沽以前一直都是一副“城乡结合部”的脸，但是这几年随着区图书馆、区文化馆的搬迁，加上固有的实验小学、第三中学、区委党校，周边散布的中小型的（包括一些本土连锁型的）培训机构越来越多，很多不愿意跑远路去市中心的大型、高端培训机构的家长都会把孩子送到这边来上课。虽然硬件条件非常一般，但是也有相对较低的课时费用作为代偿。

说正文，这个板块我们姑且设定实验小学是这个板块的“宇宙中心”（以下距离为大致估算，不保证完全准确）：

从实验小学向北一座小区，行进距离大约300米是二级综合医院—红桥医院（以妇产科见长），红桥医院对面是三中，再往西300米是前面说的图书馆、文化馆，继续往西南1公里左右是全市最便宜的菜市场—彰武路市场（不过据说未来会改迁），

实验小学向南300米是地铁一号线勤俭道站，往东一个路口是物美超市，对面是新村小学（在红桥区内也还算可以），实验小学向东2-3公里是凯莱赛（商场虽然不怎么样，但是著名的夜市就在附近，7月份改建后恢复营业，不过跟以前比真的是已经差不少了，但是传统的撸串、刨冰等等肯定能满足你了），区重点中学八十、八十九也在附近。

这还不算星罗棋布的菜市场、饭馆、公交车站、大小健身房等等

佳园里

Keywords：老牌居住区、沿地铁走向、人间烟火

房价参考：2-2.2万

房龄参考：15-25年

要说红桥区是天津市区里面最接地气的区域，那么佳园里则是红桥最有烟火气的地方，夏天入夜之后超级热闹，不少马砂都在这，家家好吃过网红，同时因为接壤北辰，所以对于土著来说，这就是世界尽头了，不能再远了……

整个板块都是大片大片的居民小区，沿着地铁一号线一字排开，小区建成时间主要集中在两个时间段，一个是1990年前后，一个是2000年前后，虽然整体单价差别好似不大，但毕竟2000年前后的小区户型整体来说要更大一些，总价算下来置业成本还是远超老小区的。

以上是对于置业来说，比较推荐的几个板块其余板块，简单了解吧：

洪湖里

Keywords：区政府

亿城堂庭属于这个板块，算是已经交付的小区里面最新的小区了，也是红桥人民公认的高端社区，但是物业其实真不怎么样，海航广场好几年了也没兑现。

邵公庄-西青道

Keywords：棚改、新地块

其实这算不得一个版块，但因为没什么太大特色，就合并一起说吧。

什么单家铺棚改、油脂厂地块，都在这附近；民族中学、五十一中学都在西青道一线，西青道尽头就是西站。

西于庄

Keywords：拆不完的迁、大耍

从三条石上新虹桥，下了桥基本就是这一片另一头与丁字沽接壤，西沽公园算是这一片里的，晚上打车给多少钱都不去的地方，就包括这个板块……别说打车，连拆迁都拆不动，米姐上高中的时候就在拆迁，现在上班十年了，还没拆利索，毕竟谁知道哪个钉子户是不是个混子呢……