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50万美元，联排别墅，朋友介绍的经纪人.来自四川成都的吴女士没有仔细思考，而是立即拍摄，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳市全额购买了一套房地产。

实际上，像吴女士一样去美国买房的中国人正在增加。次贷危机后的最近几年，美国房地产海外买家比重从2007年的9%增加到现在的14%。据美国房地产经纪人协会(NAR)公布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》数据显示，2016年4月至2017年3月，中国人再次成为美国房地产第一大海外买家，一年支出317亿美元，其中65%的人选择全额支付。

房地产调查机构CoreLogic的美国房价指数(HPI)预测，从2017年5月到2018年5月，美国房价将上涨5.3%。CoreLogic首席经济学家弗兰克诺斯福特(Frank Nothaft)在接受记者《每日经济新闻》采访时警告中国购房者，在投资美国房地产时，要警惕房地产价值波动。

据

中国买家购房年花317亿美元

NAR报告，2016年4月至2017年3月，中国买家在美国购买的交易总额为317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家，连续4年夺冠。同期，中国买家购买了40572套房产，连续三年位居美国海外购房者之首。

中国买家的购房实力不仅限于数量。美国最大的房地产数据平台Zillow集团首席经济学家Aaron Terrazas在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“中国买家比其他海外买家更喜欢昂贵的沿海地区。”Zillow统计数据显示，中国三分之一的买家主要对圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿等6个城市感兴趣。这些地区价格不便宜，在中国购房者的目标标价中，中位数非常高，2017年第一季度达到了53万美元。相反，美国当地购房者的目标标价中，中央价格只有25.8万美元。此外，中国买家喜欢较新的独立住宅。" "

为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房地产？特拉萨斯说原因不同。“就业和子女教育是中国人去美国买房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看，他们更喜欢劳动力市场强的地区，尤其是技术人才就业好的地区。除此之外，中国人喜欢与有实力的学校相配的社区。”他还指出：“投资也是中国买家去美国买房的主要原因之一。”

在美国买房的吴女士就是典型的例子。她向《每日经济新闻》记者表示，她和丈夫一起经营公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学读硕士，在美国买房是为了自己家的居住，另一方面，她以投资为目的部署海外资产。

美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房地产经纪人Linda Ing对《每日经济新闻》记者说，近100%以投资为目的，所以选择了投资回报率最高的地方，而不是买最高或最贵的房子。有的客人听朋友说某地区的投资收益率高，就和朋友一起购买了房地产。

26%中国买家申请美国贷款

美国抵押贷款银行家协会(MBA)最近发表的报告显示，7月份美国的信贷指数从0.3%上升到179.0。这表明美国的信用政策有所缓解。

尽管如此，中国买家在美国申请房贷也是一件非常困难的事情。因为美国的贷款审查机制非常严格，包括一些大型银行在内的大多数抵押贷款机构都认为贷款对外国买家来说太危险了。

汇丰银行网站称，外国买家在美国申请抵押贷款有贷款预先批准和申请、信用确认、提交信用记录、银行对账单、收入证明等相关资料、房地产交易完成等程序。除了复杂的手续外，外国买家的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民高。

NAR报告显示，从2016年4月到2017年3月，去美国买房的中国买家中，65%全额买房，26%申请美国贷款。

对此，特拉萨斯向《每日经济新闻》记者解释说。“通常只有在中国和美国都有业务的银行才能向这种买家贷款。因为可以评价贷款人的信用风险和收入。因为一旦借款人拖欠贷款，就可以收回资产。”

今年以来，央行和国家外汇局加强了跨境人民币业务管理，使个人购买程序更加严格。从2017年7月1日开始实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》已将大型现金交易的人民币报告标准从20万元调整为5万元。另外，在处理回购业务时，为了提供实际回购用途信息，需要填写《个人购汇申请书》。但是CoreLogic首席经济学家诺斯福特对记者说，这项规定对美国房屋销售的影响还不得而知。尽管最近几个月中国买家将目标价格降低了约2万美元。

Ing对《每日经济新闻》记者说，她处理的中国买家几乎全部全款买房，主要是自己每年通过5万美元的兑换积累，最大限度地利用亲戚朋友的交换。

房价高企购房者需警惕风险

截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示，继2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美国房价指数（HPI）至今已经上涨了近50%。同时，CoreLogic HPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。

诺斯福解释说：“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。”

摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潜在购房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。

Ing也告诉《每日经济新闻》记者：“未来美国房价还将会继续上涨，并且最近几年内不会出现下跌现象，但涨幅并不大。”

但记者在采访中也注意到，虽然目前美国房市走势强劲，但中国购房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例，据Ing介绍，目前加州房产的投资回报率为3%到4%，而2010年和2011年的时候，投资回报率约为12%。继2014年房价上涨后，去年到今年房价涨幅较小，投资回报率变低，但购房成本和租金并未变化，因此很多客人已开始从买房转向卖房。

诺斯福说道：“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样，房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点，2011年3月跌入最低点，期间跌幅达33%，许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。”

对于准备或已经在美购房的非居住中国买家，他提醒说，除了按时交房产税，还必须按时缴纳房屋财产保险。

同时，特拉萨斯在接受《每日经济新闻》记者采访中，也提出了几点建议：“买家在购房时应该注意到，房价之外还有笔房产买卖手续，这是完成交易所需另外支付的费用。此外，买家还需留意的是，找一个经常与中国买家打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国家不同，在美国，不管是买家还是卖家都有自己的经纪人。买家经纪人只对买家负责，将买家利益放在首要位置。因此，找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”