观点房地产网今天香港新闻界的一大盛事可能是排着“浆果界”业绩会的队伍。

正如之前承诺的那样，退休的李嘉诚没有出现。但是，很多人实际上跑来了李泽居，他接手父亲的商业帝国这一年发生了很多重要的事情，市长都想知道在酋长和新任掌门人的领导下，他继承了什么风格。 (以英语发言)(以英语发言)。

还有李泽格本人到底在想什么？

“我想说的是没有变化。我也不会写文学小说。”现年54岁的李泽格不想在一年内回答媒体关于自己有什么心情的提问。无奈现场的提问太活跃了。

“我在长江呆了30多年，当老板可能已经20年了。”李泽格从1985年开始进入长官和系里，到目前为止对一切都很熟悉。“我只是换了题目。单击

李泽格说，有关继任的问题自己谈论这里。由于话题已经提出得太多，他仍然希望大家多谈谈运营数据，关注部长和去年具体做的事情。

不经买卖体现价值

部长和学科是国际性的投资集团，2018年在全世界实现了多项投资，也有失败。

去年11月，长江业联合长和长江基建和电力业、澳大利亚天然气管道运营商收购APA集团最终宣告失败。

部长和戒界多年前开始在澳大利亚收购基础设施。如果原APA收购成功，澳大利亚天然气管道市场在长江基础上的份额将从15.2%增加到59.8%。

但是这次失败并没有妨碍增长和全球投资的速度。有过很多机会。“公司刚刚在意大利谈到了成功。“李泽格说。”意大利非常欢迎我们。“李泽契丹是指漫长而不久前完成的意大利主流通信公司Wind Tre的全面收购。

另外，最近关于淡马锡，正在考虑向包括腾讯和阿里在内的财团转让屈臣氏10%的股份，预计该股份将达到30亿美元。市场想知道，考虑到手里握着屈臣氏75%的股份的市场和部分销售，是否有立即的价值体现。

"我们从没想过这件事。"李泽格笑了。因为屈臣氏有很大价值。最终屈臣氏已经成为首屈一指的化妆品巨头。“不管经济好坏，化妆品总是必不可少的。”

"但这是值得的。它很值钱。我们也不一定要卖。”部长和联席会议总经理霍建宁表示，没有必要通过买卖来反映其价值。

屈臣氏在过去两年里进行了“竹笋”网购、网站升级、“屈臣氏健康”、“全球购买”、“会员区”等大胆的改革。同时，小米、Oremer)、永辉、腾讯、网易严选合作，开始调整线上上下渠道。

目前这些工作已经取得了成果。“像香港的支付宝(Alipay)一样，可以看到我们的合作方式。就是我们屈臣氏的客源。”霍建宁说。

除沃森外，部长和学科去年还与许多技术巨头结成了合作联盟。“现在我们与阿里巴巴、小米、美图等国内公司合作。他们有他们的技术，我们利用他们的产品帮助他发光，这样大家就能互惠互利了。”对李泽格来说，合作是“一家便宜，两家占”的好事。

屈臣氏是否上市。李泽格在记者招待会上说：虽然还不能说没有讨论和决定的事情，但公司也不能否定任何可能性。“只是现在这五分钟我们不会做决定。我只能这么说。这也是长江的优良传统。”

投资取决于利润质量

当然，张掖和系统的布局都安排得周到周到。

因此，长实集团从去年下旬开始集中推进了在香港的多项房地产事业。包括红磡双子酒店海云台轩、海湾轩重建为商业街、重建大厦、粉岭高洞北项目扩建申请、元朗丰乐园项目成功批准图纸等。这是过去几年没有做到的。

这给外界带来惊喜，同时也有诧异。“这些项目中有一些推进了几年，但恰好在这个时候做得很好，就这么简单。”李泽格先生让台下的媒体不必过度发挥想象力。

但是有人说，为什么香港的酒店这么赚钱，为什么要重建。该声音的数据支持是，创实集团去年酒店及服务套房业务收入达港币51.52亿韩元，消除了房地产折旧的影响，其余利润为19.24亿港元。

在19.24亿港元利润中，100%来自位于香港的酒店房地产。这家公司在内地和海外的酒店都处于亏损状态。单从香港酒店的影响来看，长室是2018年已经完工的酒店及服务套房房地产，计算年末结算日的账面价值，年收益率达到惊人的23.3%。

李泽格解释说，“数”不是这样计算的。他介绍说，集团目前在香港约有15000个酒店套房。但是酒店根据会计标准不是“房地产重估”，而是每年折旧。

“所以现在，每家酒店每平方英尺的价值大约只有1000多港币，包括我们最美的酒店在内，一共是1000多港币/平方尺。”据李泽格说，如果能重新评价，会产生很多附加值。

“因为那个会计准则是从成本中扣除酒店的折旧，所以我们的资产每年都在持续下降。”所以随着每年租金的上涨，酒店的年收益率会达到这么高的水平。

“任何酒店

去卖也好，重建也好……如果按10000多港元/平方呎（意思即按现在商厦的租金）计算，它的价值会有90%转变为盈利。”李泽钜称。而且，将酒店改建成甲级写字楼，毫无疑问会更赚钱。

这同样也体现李泽钜对“盈利质素”的追求。他强调长和的运营策略一定没有改变。“我们‘发展中不忘稳健，稳健中不忘发展’的优良传统一定不会有改变的。”

具体而言，长和仍努力地在为公司的资产增值，为股东的投资增值。而增值中，要么是盈利提高，要么是使得盈利的质素改善。

李泽钜表示，影响长和系盈利质素的因素不外乎有几种：一是geography diversity（布局多样性，即全球化布局），二是industry diversity（产业多样性，即业务多元化），三是这个行业是否可持续。

“而地产行业是乐观的，我们会继续做。”李泽钜认为，过去有些人总是盯着集团在香港投资的多与少，其实有失偏颇，“我们有时多一些，有时少一些。”但是最重要的还是要抓紧盈利的质素。

言下之意，或是反驳过去很长一段时间，流行于市面的，有关李氏家族“逃离香港”的言论。

“现在外面有些时候风大浪大，盈利的质素可能更加重要。”过去一年，全球商业环境并不明朗，长和系的全球化投资也不总是一帆风顺。

但这并未影响李泽钜对公司盈利能力的信心。

“我个人觉得挑战是好事，我们的工作就是应付这类事情的。”

以下为长江实业集团有限公司2018年度业绩发布会问答实录：

现场提问：集团的策略方向是否有所改变？

李泽钜：策略一定没有改变。我在长江三十多年了，做总经理也快二十年了，可能过了二十年了，我们的“发展不忘稳建，稳健不忘发展”的优良传统一定不会有改变的。我们努力地在未来为资产增值，为股东的投资增值。实现增值要么是盈利提高，要么是使得盈利的质素改善。现在外面有些时候风大浪大，盈利的质素可能更加重要。现在两个方面我们都会努力做好。

现场提问：长实以3000万的资金买合和实业股份，背后的目的是什么？

李泽钜：这个只是一个很小的个人投资，甚至小到不会有任何影响。

现场提问：今年的销售目标是多少？香港的销售物业多是外缘，未来的投地和卖楼策略如何？同时，如何看香港楼市的前景？今年的楼市情况如何？

李泽钜：我试着合起来答，因为香港楼市是比较难看清的。一边来说，香港人的住房需要一定会存在，供应也不是很多。但同时未来一年，外围因素的变化，无论是政治、经济还是全球的东西，有很多很难预计的因素，没有人有一个百分之百的水晶球。有些是香港以外的因素可以影响到香港的经济、利息、就业，就业也是一定影响楼市的东西。所以我想我不可以回答未来的前景，只能说跟随长江一向的宗旨，就是一定会发展，但同时也是很保守的。地产是我们的老本行，一定会继续努力在这方面，不过也同样看重我们的盈利质素。

现场提问：市场有说长实的资产估值偏低，原因是什么？另外，目前有些国家采取新的会计准则入账，使得盈利下跌，长实有没有这方面的影响？

李泽钜：入账盈利没有下跌。这个问题请会计方面的同事文先生回答一下。

文先生：新的会计准则基本上就是要求地产交楼先入账，在生效之前我们已经在做了，所以2018年对我们来说没什么影响。

李泽钜：就是我们已经跟进了最新的会计准则。关于估值，其实我们投资物业估值这么多年都是偏向于保守的，这也是我们的传统，但是外面的机构也会再独立估计的，应该外面的人估计的会比我们的估值高一些。但是其实最大估值偏低不是投资物业，而是酒店。如果有留意，我们现在在香港大概有15000间房左右。因为酒店按照会计准则是没有重估的，反而调转头是每年以物业做折旧，所以现在在长实，酒店每平方呎是1000来港元而已，现在数以万计的酒店，包括我们那些最漂亮的海景房，全部都是1000来港元/平方。15000间房左右，大家可以算算，如果重新估值，就会有很多公允值变动出来，但是现在没有做，因为会计准则是不需要做的。

现场提问：现在大湾区很火热，是否考虑在大湾区有些资产投资？

李泽钜：内地增长较缓，但是也是很可观的增长了，GDP都有6%以上的增长了。大湾区我们一定有兴趣，但是我们已经做了很多，地产在里面，食物在里面，屈臣氏在里面。石油我们也做了很大的投资，现在在南海的天然气已经在做。投资一直在继续，新的肯定会看，不过当然会逐个项目去看。

现场提问：刚刚说到阿里巴巴和腾讯好像有意收购一点股份，是否可以透露一下详情？

李泽钜：传闻我就很难评论，唯一一个可以补充的是，在长江和记有很多宝贝，其他股东未必知道它的价值。

现场提问：是否也会开始培养女儿进入长江？是否有一个时间表？

李泽钜：我简单回答你一下，小女孩，就放过她们吧，还有很多东西要学。

现场提问：因为您也培养很多年了，看看会不会有。

李泽钜：每个爸爸都会培养孩子的。

现场提问：会不会因为香港的楼市稍许回升之后就去投地？

李泽钜：关于是否投地要视乎每块地的具体情况。楼市方面，我们的看法是，香港一边有住楼的需要，同时另一边世界也有很多外围的因素，是没有一个人可以绝对说清楚的，是不同国家的互动影响，所以我们会小心来看。而今年除了利润的增长，还有质量的增长，这两样东西在投地中也会反映出来。

现场提问：关于酒店资产折让的问题，重建之后是否会有价值体现？

李泽钜：酒店不是折让，是因为它的会计准则是要将酒店的贬值扣在成本中，所以是贬低了过去的价值，使得资产继续减值。但是任何一家酒店拎出去卖也好，重建也好，如果是1000来港元/平方呎，它的价值会变为盈利，其中有很多潜在的价值是还没反映出来的。

现场提问：半年多前在澳洲收购APA失败，会不会觉得是中国相关的公司做并购比较难而影响到你们在未来并购的增长？

李泽钜：我想长和可以算作一家国际公司，当然香港是我们的家乡，但是国际公司、在全球其他地方，我们看不到有排斥我们的。刚刚在意大利谈成功一个，意大利也是很欢迎的，我们国家领导人现在正在访问意大利中，全世界怎么会不喜欢中国人做生意？

现场提问：最近四大华资地产商都有两家先后做一些养老、老人住房市场，会不会顺应人口老化的趋势有相似的动作？

李泽钜：逐个项目看，我们正在做的是基金会的，是作为慈善的，已经做了很多年了，包括老人家的住房，做了很多业务。

现场提问：集团是否有计划将屈臣氏剩余的75%放售并释放价值？

李泽钜：价值在这里不代表要卖，我们没有想过这件事，千万不要乱传。

霍建宁：很值钱不一定要卖。

现场提问：现在是暂时还没有计划是吧？

李泽钜：我发现无论经济的好坏，化妆品和药，特别是化妆品是一定需要的。

现场提问：您对于这份成绩表的评分如何？可否说说您对今年自己的表现的看法？

李泽钜：这么感性，我很难回答的。正常来看，就是这个团队这么多年了，李嘉诚先生做顾问，我们也一样找他。同时，我转了一个头衔，但是，年度报告也是我们的团队做，所以不是很能感觉到有转变的感觉，内部也感觉不到很多转变，大概同事们都不觉得有什么转变。

现场提问：接管了公司以来，有没有什么心路历程？有没有遇到什么挑战可以分享一下？

李泽钜：我不会写文学小说，回答不了，你问我数字我会答，这些很难回答。

现场提问：无论是在公司内部，还是对外的收购拓展，在没有李嘉诚先生做董事长的情况下，一年之内您觉得有没有什么变化或者什么感受？

李泽钜：我想告诉你的是没有什么变化，长江的传统是“发展不忘稳建”我就不再重复了。第二，我们现在盈利的质素抓得很重要，这也是和李嘉诚先生没有分别的事情。这段时间在总经理的头上多加一个头衔，我也还是在做总经理的工作。他作为顾问，一样也有上班，也有给我们提供顾问支持。原来我们是父亲和儿子的关系，不会改变到很多东西。如果说有一个改变，我希望公司最好的目标就是不觉得有任何转变，只是说要做得更好而已。

现场提问：公司如何看科技巨头企业对香港的影响？另外，虽然公司也有科技的投资，但也比较少数，与这些大型的科技公司合作，对公司未来的物业发展有什么影响？

霍建宁：当然，科技公司放了很多时间在科技方面，我们的合作方式，好像香港的Alipay，就是用我们的营销渠道，百佳、屈臣氏的客源，科技公司就是放了它们的科技，双剑合壁也挺好的。现在长和就是一个很大的市场营销方面的合作伙伴，我们有用户，有屈臣氏客源，而现在和国内合作的如阿里巴巴、小米、美图等公司的合作，它们有技术，我们就是用它们的产品，然后大家达到互利，一家便宜两家占。

现场提问：科技公司对于香港未来的发展有什么影响？

李泽钜：多钱多人才。多钱多人才就是香港过去的历史，任何行业多钱多人才都是好事。

现场提问：对于世界一些地区的企业并购战略有没有什么改变？

李泽钜：我想我很难概括性地说，只是说平时去做任何的企业并购，从来没有一个志在必得的心理。没有一个心态是说做到就叫成功，做不到就叫不成功，如果是这样，回过头去看项目的时候就不够客观。简单地说，做4个项目，有3个成功，总好过保守的做2个项目有2个成功。这样看起来好像是100%做到，但是做4个有3个成功，就算你做10个有3个成功，都好过做2个有2个成功。所以我们没有一个志在必得的心态，也没有胜负的心态。现在不是打仗，只是有意向，一个采购，一个售卖而已，没有心路历程，没有成功失败，没有这么多的东西，只是给一个意向，对方喜欢，合得来就做，合不来就迟一些。

现场提问：长江有很宝贝，现在是否有分拆的计划？

李泽钜：有就通知。刚刚说了，酒店的潜在价值就看到了，但是其他的要等做的时候才能通知。

现场提问：香港征收空置税合不合理？

李泽钜：或者我说广一点，不止香港政府有没有空置税，很多时候和不同的政府，不止是香港，也有很多沟通，如果有办法可以和政府进行不同沟通的时候，将沟通的任何反应公开，对任何的政府、任何的官员不是都很公道。关于是否征收空置税，不同的商会、不同的渠道会向政府反映。关于政府任何政策，无论香港还是外国，还是少一些在公共场合给出我的意见。

现场提问：未来长和最大的挑战在哪里？

李泽钜：如果找不到新挑战给自己才是最大的挑战。

现场提问：为什么过去一年一下推出这么多地产项目？

李泽钜：我们的销售政策跟往年没分别。只是项目刚好成熟了，就推售了。

现场提问：现在投资的环境对长和有什么样的挑战？

李泽钜：个人觉得挑战是好事，我们的工作就是应付这类的挑战，新的挑战对我们来说是好的。

现场提问：是否重新考虑将屈臣氏上市计划提前或者加速？

李泽钜：我不能在记者招待会上说一件我们还没决定的任何事情，但是我们不会抹杀任何可能性，只是现在暂时这五分钟我们不会有一个决定，我只能这么说，这也是长江的优良传统。

现场提问：淡马锡销售它们持有的屈臣氏股份，长和在寻找屈臣氏的合作伙伴的时候，有没有一些先有的投资者？

叶德铨：淡马锡和我们的关系非常好，他们有意卖一部分的股权出来，我们也支持，如果需要我们做对接的，我们也会帮忙。

现场提问：除了传统的产业之外，还会看一些新兴的行业，大概有什么行业？

李泽钜：不用说提示这么复杂，因为传统的基建包括路、桥、电厂、电网等，CKI的新，可能是我们将垃圾转为做电，我们就叫做新。比如说我们将在德国的Meta的生意也是基建项目，比如说在加拿大的热水炉占了整个北大陆近一半的用户，两个项目在基建行业里都算是新的基建项目，不是突然间转行。

霍建宁：李主席给我们的指示，基建的定义是，任何资本密集的项目如果可以带来一个稳定的、好的回报，那就是基建，所以有传统的，也有其他方面的。

现场提问：现在电能实业在长和的地位和价值如何？未来在长和的基建中是否会有整合甚至会减持股份或者启动私有化？

李泽钜：没有任何特别要转动的东西，电能会继续是我们公司的其中一个重要的成员，尤其是有大的项目时，过去我们有企业并购的时候也有电能、CKI的，但是要并购的公司太大的时候，没有CKA出马，根本做不了企业并购，现在专注的公司多数是大的。

现场提问：在并购、估值或策略上会不会有调整？

李泽钜：没什么调整。我们任何向前的，我希望我们公司的同事都有这个心态，就是没有成败、没有志在必得，很平常心地去做。如果研究4个项目做了3个，研究10个项目做了3个，一定好过研究2个项目做了2个，不是算比例的，而是算最后的成绩。

现场提问：香港的楼价指数连续升了几个礼拜，想问问您如何看今年的楼价升跌？

李泽钜：有很多外围的因素，比如中美关系，比如有很多国家的决定，不是因为针对香港来做，但是它会影响到香港人的就业、经济，不能说一个人决定一年的事，看到一个礼拜已经不错了。所以我不能武断地说可以看穿今年，这是不可能的，不是保守不保守的问题。

现场提问：您觉得哪个外围因素比较更重要？

李泽钜：我们现在52个国家，我想找一个最好的、最不好的、最紧张的都答不了，是同时在互动中的。

现场提问：目前来看，盈利质素是否有危机？

李泽钜：不是危机，是我们向上的盈利质素。盈利质素不外乎有几种，一是geography diversity（布局多样性，即全球化布局），二是industry diversity（产业多样性，即业务多元化），三是它行业是否可持续。地产行业是乐观的，会继续做。过去有些人说我们投资在香港多与少，今年有时多一些，有时少一些，但是最重要的还是抓紧盈利质素。如果觉得一个地产项目是稳定的，同时那个区域是卖楼容易的，它的盈利质素就好过其他地产项目，它也是盈利质素的其中一块。当然如果有固定收入，盈利质素就更加容易明白。

现场提问：集团是不是拿了一些钱投入高回报的地产项目？

李泽钜：你看我们的年度报告，我们现在的借贷有多少个比例，做多少都有钱做其他的，不用看做这个，而不做那个的。

现场提问：你们如何看香港就业方面的问题？

李泽钜：今天很多人还没感觉到，但是外面有很多风浪，我只能这么说，希望没有影响到香港普通人的生活。

现场提问：会不会加大对香港的投资？

李泽钜：我们一直都在加大自己在香港的投资，最明显的就是买自己的股票，一直在加大自己在香港的投资，真金白银地在做，所以说什么都是假的，我们现在摆在香港的钱就是买自己的股票，还是用自家的钱买的。