土地增值税清算工作量大，专业性强，需要提供的资料多，清算工作的具体规定也各不相同，成为房地产企业财务人员有困难。从今天开始，我们就房地产开发企业如何进行土地增值税清算进行专题讨论。我们尽量少讲理论，多讲实务，让大家都能理解，写得出来。

今天先说一下土地增值税清算需要提交什么资料。

根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)第12条，纳税人在清算土地增值税时需要提供的清算资料如下：

(一)土地增值税清算表格和时间表。

(二)根据房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目的设立、土地、开发、销售、有关当事人交易、融资、纳税等基本情况以及主管税务机关需要了解的其他情况。

(三)项目完成结算报告、土地使用权支付的地价证明、国有土地使用权转让合同、银行贷款利息结算通知书、项目工程合同结算书、商品房买卖合同统计表、销售日程、预售许可证等与房地产转让有关的收入、费用、费用相关证明。主管税务机关需要该项目的记账凭证，纳税人还需要提供记账凭证的复印件。

(四)纳税人应向税务中介机构委托审查鉴证的清算项目，并提交中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

这项规定的前提是税务机关对开发项目的管理非常好，税务管理与纳税人项目开发同步。事实上，由于各种原因，很难做这件事，因此，单凭这份资料不能满足土地增值税清算审计的要求。根据本人近几年的大量清算经验，为了满足土地增值税清算审查的要求，清算时必须提交以下资料。

1、土地增值税清算书面申请。

这份书面申请是形式上的资料，没有固定的形式要求。如果需要，可以参考以下格式：

土地增值税清算申请书

国税厅* *税务局：

我公司开发的“* *”项目有《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006] 187号)、《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(国税发[2009]91号)，目前该

* *房地产开发公司

年月日

2.与清算项目相关的政府签订的协议、政府文件和会议记录。

通过这些资料，主要确认是否返还土地出让金、是否有配套设施(如公园、学校等)建设安排、是否有其他可能涉及土地增值税清算的事项。

3、发展和改革委员会批准文件。

了解项目的大致情况，注意是否有项目分割建设方面的说明。

4、国有土地使用权出让合同。

通过土地转让合同，可以确认土地转让价格、土地面积、土地交付时间、交付情况(纯地人或现状人)、廉租房等配套设施的构成情况、是否需要无偿转让等。

5、房屋拆迁补偿合同。

主要确认拆迁安置补偿费，如果顺利送达，则没有。

6、土地使用权证明或不动产权证。

7、建设用地规划许可证。

8、建设项目规划许可(如果附带附件)。

9、建设工程许可证(如有附件，将一并提供)。

10、商品房销售(事前)销售许可。

上述第6至第10段简称为5证。五证中记载了项目用地规模、建设规模、开俊日、预售批准日期、预售批准面积等信息。

11、建设合同。

施工合同的主要内容包括施工单位、施工内容、工程金额、支付条款、违约责任等，是审查建设工程成本的重要依据之一。与工程相关的所有合同都必须由企业提供，因此税务机关的审查也很容易。

12、发票复印件。

虽然各地对发票复印件的要求不同，但至少要包括土地出让金及契据支付证明、土地出让金财政票据、契税完税证明、拆迁补偿合同及拆迁金支付证明(如果有)、大额工程款支付证明及发票等。

13、实测面积表(实测面积报告)。

需要办理产权证的建筑面积都要通过专门的测量机构进行测量，并提交实测面积报告，对于不能办理产权证的建筑面积是否需要测量，一般没有强制要求。

14、项目竣工验收记录表或竣工验收报告。

记载了工程名称、开工时间、竣工时间、设计单位、监理单位、施工单位等信息，由有关部门盖章确认。

15、项目竣工结算报告。

工程竣工结算报告是建设单位和施工单位双方按照国家有关规定进行的工程价格最终结算。根据有关规定，工程竣工验收报告完成后，承包商应在规定的时间内向承包商提交工程竣工结算报告和完整的结算资料。工程竣工结算报告由施工单位编制，施工单位审查后盖章确认，委托第三方审查后双方盖章确认，是决定工程成本的重要依据。有些企业由于各种原因没有提供工程竣工结算报告，这增加了清算审查的难度。

16、人防工程竣工验收记录表及人防工程平时使用证。

记录表上有人记录了方面的记录，人防工程证明平时人防工程已经验收，移交给了人防部门。

17、项目销售收入明细表

表格没有固定格式，但至少要包含房地产类型、建筑编号、建筑面积、业主姓名、销售额等信息。

18 、土地增值税纳税申报表。

房地产开发企业填写土地增值税纳税申报表（二），包含一张主表，十二张附表，一张减免详细信息表。

19、委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

土地增值税清算是一项专业性很强的工作，而且工作量大，所以大多数企业会委托中介机构进行土地增值税的清算鉴证服务，由中介机构出具《土地增值税清算税款鉴证报告》，这样一方面使清算工作做的更专业，另一方面清算结果也比较容易获得税务部门的认可。

20、税务部门要求提供的其他资料。

税务部门在清算审核过程中可能会就发现的疑点，要求企业补充其他资料，这个要结合项目的具体情况，具有不确定。

最后提醒大家，以上所有提供的资料都需要加盖企业公章。能够提供电子档的，尽量同步提供，这样也便于税务人员的审核。

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