企业在经营过程中出于各种原因考虑，或者企业在不同阶段考虑将租赁作为办公室经营场所。如何选择和处理包租引起的水电等费用发票成为财务人员头疼的问题，今天我们一起整理一下。

国家税务总局2018年第28号发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》公告，第十九条企业租赁(含企业为单一承租人)办公室、生产用房等资产发生的水、电、气、冷、热、通信线路、有线电视、互联网等费用出租人分担方式。

企业租赁(包括企业作为单个承租人)办公室、生产用房等资产过程中，不可避免地会产生水、电、煤气、冷气、暖气、通信线路、有线电视、互联网等费用，在某些情况下，这些费用包括在租金中，在某些情况下需要单独支付。在后一种情况下，出租人的处理方式也不同。有些是以销售方式处理的，有些是以费用分担的方式处理的。因此，《办法》第19条规定了不同处理方式下的税前扣除证明管理要求，有效地解决了纳税人的生产经营过程问题。

在实务操作过程中，大致分为四种情况。

一、水、电、煤气、制冷、供暖、通信线路、有线电视、互联网等费用(以下简称水、电等费用，下同)等户名为承租人。

(1)承租人：按规定到水厂、电站等地方取得增值税发票作为税前扣除凭证，如果属于一般纳税人，取得特别票即可按规定扣除进项税。

(2)出租人：水、电等费用不能计入成本费。

第二，水、电等费用包括在租金中。

(1)承租人：取得房屋租赁发票(税率/征收率10%/5%)作为税前扣除凭证，如果是一般纳税人，取得特别票后，可按规定扣除进项税。

提醒：根据财税[2017] 90号文件规定，从2018年1月1日起，纳税人租赁固定资产、房地产，一般计税方法计税项目和简单计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的进项税额将从销售额税额中全部扣除。

(2)出租人：水、电等费用属于成本，如果出租人以租赁为主营业务，则计入主营业务费用或其他业务费用。其缴纳的水、电等费用要以增值税发票作为税前扣除凭证。

三、水、电等费用需另行支付，出租人应采取销售方式处理情况。

(1)承租人：水、电等费用收到出租人开具/替代的增值税发票，以税前扣除凭证为一般纳税人的，取得转卖权后，可按规定扣除进项税。

(2)出租人：以销售方式处理，按照适应税率/征收率规定开具增值税专用发票。

在2016年5月6日国家税务总局政策答复政策组发言材料中，租赁销售数、电力、天然气和超出经营范围如何开票的问题也很明显。

一般纳税人从事税务登记范围以外的业务，是自行开票还是由税务机关代为开票？

a:一般纳税人都开增值税发票。

水费特别规定：税务总局根据2016年第54号规定，提供物业管理服务(不仅是房地产公司)的纳税人(包括小规模和一般纳税人)。

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