作者：韩进
中信苏州工业园开发集团股份有限公司是国内领先的校园开发运营商，主要从事土地一级开发、房地产开发和经营(长租公寓、工业工厂、商业租赁)、绿色公共和多元化服务等。作为中信两国政府间最大合作项目之一的载体和苏州工业园区的开发主体，中信集团以“中国梦建设、新型公园建设”为自己的责任，以园区开发运营为主体，以载体配套和绿色公用为两翼支撑板，实现了板块联动、资源集聚、高标准山城市融合的“一体两翼”协同发展格局。
苏州工业园区是中信合作的标志性项目，也是我国借鉴发达国家城市管理理念和运营经验较为成功的项目之一。从最初的概念规划开始，苏州工业园区以高起点、高定位进行了规划设计。不是建立国内最好的工业区，而是旨在建立工业、住宅、商业等各城市功能比较完善的苏州东部新城。苏州工业园区充分借鉴新加坡城市规划的理念和经验，形成了以50年发展为重点的总体概念规划，编制了300多个专业规划。目标是把苏州工业园区建设成具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。目前正在规划中信生态科技城、信息产业园、国际科技院、生命科学院、国家级软件院、中小企业院等庭院中原项目。
近年来，苏州工业园区开发建设持续保持快速健康的发展态势，累计进出口总额超过1万亿美元，全社会固定资产投资近9000亿美元，实际利用外资312.7亿美元。2018年苏州工业园区实现地区生产总值2570亿元，同比增长7.1%。公共财政预算收入为350亿元，增长0.1%。城镇居民人均可支配收入超过7.1万韩元，增长7.8%。实际上，利用外资9.81亿美元完成了进出口总额1035.7亿美元。苏州工业园区在2018年全国经开区综合评价中排名第一，在全国百强产业园区中排名第三，在全国高新区排名第六。
依靠独特的品牌政策优势
形成良好的协同互补效应
中信集团具有中信合作独特的品牌优势和政策优势，是我国对外开放的重要窗口，开辟了中外经济技术互利合作的新形式。在过去25年的校园开发建设中，公司充分利用中信两国的合作优势，借鉴新加坡园区的开发经验，学习新加坡的先进规划和投资理念，以城市规划、产业吸引为先导，创建了土地开发、校园配套房地产开发、绿色公共等多项业务并举的校园开发运营业务模式，在全国同行业率先制定了校园开发运营纲要和计划。
随着苏州工业园区的巨大成功，公司的综合开发运营理念也得到了实践验证，证明了自身开发模式的先进性。同时，公司在宿迁市南通市滁州市常熟市解忧镇张家港市凤凰镇嘉兴市嘉善县等地实施的校园开发运营建设项目也比较成功地复制和扩展了。另外，在实现公司商业利益的同时，公司始终站在整个行业社会责任的高度，从城市化、产业培育、环境、人居及社会发展等多个方面促进了区域经济的整体协调和可持续发展。在中信合作双方的共同努力下，公司在校园开发方面取得了举世瞩目的成就。
中信集团的核心业务之间有明显的协同效应和互补效应，不仅能提供稳定的长期现金流和利润，还能降低土地一级开发和房地产开发的风险集中度。在土地一级开发方面，公司作为苏州工业园区的开发主体，以高标准完成了中信合作区的规划设计工作，在基础设施建设和吸引投资等方面做出了巨大贡献。然后以强大、专业的校园开发运营能力，开发在中信合作区内建设的高科技园区中原项目——中的新生泰科技城，全面提高园区的科技创新水平，努力实现节能减排、绿色建设。这个项目经过多年的建设，已经进入全面运营阶段。同时，随着多个外地项目的逐步推进，公司将进一步扩大土地一级开发工作，实施“走出去”发展战略，实现“以园区开发运营为目标，以土地开发为龙头，带动绿色公共、多元化服务共同发展”的经营目标。
中信集团开发和运营了大量优质房地产项目，取得了较好的经济和社会效果。公司以工业房地产的开发运营为招商引资的辅助手段，充分发挥招商引资、规划建设等部门的强大业务优势，进行标准工厂开发、工厂开发定制、工厂项目管理服务提供等。
近年来，公司不断缩减住宅房地产开发和经营业务，目前正在处置住宅及销售型商业项目资产，今后将主要从事长租公寓、工业工厂、商业租赁等国家政策鼓励的房地产相关业务。其中长租公寓目前有5个长租公寓项目，其中青年公社和郑兰家园一期总可租赁面积约为28万平方米，已运营15年以上，总出租率超过95%。在工业工厂方面，公司目前拥有93万坪的工业房地产，是校园内较大的工业工厂开发运营商。在商业租赁方面，公司目前拥有40万平方米的商业房地产。
就绿色公共而言，中信公共从事公共设施(水、天然气、热电、环境技术、能源服务等)和输配电网络等公共设施基础设施。
资、建设、运营和管理，形成了较为完整的全产业链公用事业配套服务。绿色公用业务是公司优质持久利润来源，为园区发展提供良好的基础设施条件，也为园区企业和居民用户提供良好的生产、生活环境。在多元化服务方面，主要包括招商代理、工程代理、物业管理及酒店管理等业务。公司充分发挥中新合作的优势，积极拓展全球招商网络，特别是注重发挥新加坡分部的地域优势和人员优势，以一流的亲商意识和优质的客户服务，开拓了众多项目。秉承先进开发经营理念
发挥强大资源整合能力
中新集团借鉴新加坡城市规划“需求未到，基础设施先行”的做法，按照“先规划后建设，先地下后地上”的开发建设原则，将对区域城市的规划设计作为公司经营的重点。秉承规划先行的开发理念，公司坚持科学的整体规划设计及其实施过程中的严格执行，以规划引导建设、以设计指导开发。公司的管理团队具有多年园区开发经营经验和较高的专业水准，丰富的项目决策、定位、开发、推广和管理经验，为下一步走出去战略、进一步做大做强提供了有力保障。此外，公司始终突出招商工作的重要地位，发挥中新合作优势，通过公司拥有的全球各地广阔的招商资源和国际化的优秀招商团队，倡导“择商选资”理念，构建招商网络，创新招商方式，将新兴产业、服务外包产业和金融产业为重点的三产服务业作为招商重点，瞄准世界500强企业，统筹兼顾先进制造业与现代服务业发展。
中新集团充分发挥强大的资源整合能力，为园区开发运营提供综合资源整合型服务，即前期提供科学、前瞻性的规划与设计，伴随土地一级开发提供全球网络的招商服务，同时公司还具备开发工业厂房、研发楼等载体和商业房地产的能力，及提供基础设施建设、配套设施、绿色公用事业服务的水平，从而形成一个完整的园区开发运营的“服务菜单”。
公司在全国同行业内率先制定了园区运营建设纲要和规划、建设、投资服务三大标准体系，使得公司在规划、建设、招商等方面的理念、经验得以标准化、系统化，公司在园区运营建设领域的领先地位得以巩固。公司的综合开发模式在获得应有商业利益的同时，为城市带来了巨大的社会效益，对城市空间布局合理、环境和谐、生态宜居、土地资源合理利用、各类产业合理良性发展、人才聚集、GDP、税收、就业的增加等提供了坚实的基础，而这一切又保障和促进了公司业绩的增长，形成了双方互利和良性互动的效应。公司的核心竞争力在于园区运营的集聚能力，包括规划集聚、土地集聚、房地产集聚、绿色公用集聚、产业集聚，围绕“园区开发运营”，形成了完整的全产业链经营，提升区域开发价值，是具备招商引资能力的系统集成服务商。
中新集团将以此次发行上市为契机，积极实施“走出去”战略，在巩固现有的土地一级开发、房地产开发与经营和绿色公用等核心业务基础上，推动规划设计、基础设施建设、配套设施、市政公用、招商引资、软件升级等多元化业务的整合。公司将秉承“规划引领、产业先行、产城融合、以人为本”的开发理念，不断拓展园区开发运营项目，将园区的开发运营模式复制到其他区域，并适度探索“一带一路”，进一步强化纵深发展，并最终推广到各个区域，致力于成为“中国园区开发运营领军企业”。■
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