房地产交易“阴阳合同”

一方举报受到多方追究

这是 二手房买卖过程中，因“阴阳合同”而导致的三方主体受到处罚的案件。与事件相关的房地产实际交易价格为1600万韩元，卖方和房地产经纪公司同意伪造合同，降低房价，以690多万价格申报税金。由于卖方被举报，税务机关承认这一交易行为构成逃税，要求买卖双方补税并罚款。房地产经纪公司也因违反《房地产经纪管理办法》而受到建设部的处罚。

二手房交易中，房地产交易税是买卖双方重点关注的问题。按照税法的有关规定买房的双方都要负担相应的税金。二手房个人之间交易普通住宅的情况下，买卖双方一般包括哪些税金？

对卖方主要承担增值税及附加税、个人所得税、印花税。对买方来说，主要包括契税和印花税。在房价高的交易中，交易税是一笔不菲的费用，也成为买卖双方进行价格博弈及协商考虑的重要因素。

在这种情况下，为了避免高交易税，买卖双方采取“阴阳合同”的方式，避免应负担的交易税，房地产管理公司为交易收取佣金或获得其他经济利益，为交易双方避免交易税提供了便利条件。

那么，除了“阴阳合同”之外，住宅交易中还有哪些“坑”需要警惕？根据情况需要承担什么责任？下面将通过几个事件来解释。

中介合同纠纷案-民事责任

在Shemou、Huang-Mao等销售代理商合同纠纷案件中，销售人员Yu、Huang B、华融中介公司安排买卖双方签订《阴阳合同》，以赚取更多差额，010-3000转让完成后，刘作为中间人代表书面答应卖方。“如果以后对这笔交易发生税金，本人将予以补充。特此证明！”

因为房地产交易少报了交易价格，买方马某某向税务部门举报了，税务部门认为这是逃税行为。其中，国家税务总局佛山市顺德区税务局于2018年8月14日缴纳《房屋买卖合约》和《房屋买卖合同》，征收卖方增值税和附加税，支付滞纳金，征收60。

另外，佛山市顺德区地方税务局于2018年5月22日制定了《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》，法院于2020年9月8日(2020年)作出广东0606民初20215号民事判决，卖方谢某、黄某向马某缴纳的契税、缴纳的滞纳金、罚款总额34912.83元，2018年6月8日

经法院审查，按照《税务处理决定书》，卖方追缴的税金为增值税23583.38韩元，城市维护建设税1650.84韩元，教育费追加707.5韩元，地方教育追加471.66韩元，个人所得税84020.62韩元，两人共2200韩元

余某向谢某某、黄某某予以承担偿还。但其余款项的性质是滞纳金和罚款，不属于余某承诺中所要承担的范围，谢某某、黄某某不能向余某主张偿还。而且谢某某、黄某某是本次交易的纳税义务人和主体，其收到余某出具的“承诺”时，已知道房产交易是以“原发票价报税缴纳”，即明知虚报和少报计税价格仍要为之，后被认定为偷税，故此受到税务部门的处罚和计收滞纳金，属于其作为纳税义务人和主体对违法行为应要承担的责任。对于谢某某、黄某某被马某某起诉而承担了马某某的款项38824.83元，其中补缴契税18866.7元，属于余某承诺范围，应由余某向谢某某、黄某某予以承担偿还。但相应的滞纳金4726.11元和罚款11320.02元，与前述同理不能向余某主张偿还。

在该居间合同纠纷案中，因伪造合同，做低房价，不仅买卖双方补缴税款，支付滞纳金及罚款，房产经纪公司的销售人员也因合谋偷税，自身承诺而承担了民事赔偿责任。

违反《房地产经纪管理办法》- 行政责任

上述居间合同纠纷案中，买卖双方都因偷税，税务部门对其下达《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》，补缴税款，支付滞纳金，并缴纳了罚款。

除民事责任外，在房产交易中，房产经纪公司也会因违反《房地产经纪管理办法》受到住建部门的处罚，参考案件如下：

（图片来源：信用中国网站）

伪造合同偷逃税被判8年-刑事责任

赵某诉宇轩房地产公司居间合同纠纷案中，赵丰将其位于浦东新区的一处成交价为2300万的别墅，缩水以合同价为700万元进行虚假纳税申报，百万税款实际缴纳税款仅1万余元 。赵丰因偷税行为，补征营业税、个人所得税，并加收滞纳金及罚款共计300多万元。房产经纪公司也因合谋伪造合同，做低房价，赔偿赵丰因偷税而造成的经济损失98万余元。

杨某为经纪公司员工，作为本交易的置业顾问，因虚构合同，造成国家税款损失近百万元，因犯非国家工作人员受贿罪和行贿罪, 被判处有期徒刑八年。