特色村是目前城市建设的主旋律之一，从5年的建设周期来看，刚刚起步的特色村已经面临各种疑问。没有地区差异、物质基础差异、独立精神等，就无法形成特色

成功的特色村是什么样的地方？有什么典型的功能可以总结和推广吗？从村庄可持续发展的角度来看，在很多小村庄里，我们认为三个小村庄----原村的升级、文地的变化和工业园的春天----比平地高楼成功的可能性要大得多。ICTR实际研究了目前领先的村庄运营，发现这三个小镇有成功的共同点。

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典型村庄：原始村庄升级

原村的升级典型事例是陕北的成本村，成本村在有特色的小镇中会熟悉这一领域。去过袁家村的人留下的画面，大多数可能是粉蒸肉、烙印、烤饼，在整体印象中吃吃的、嘲讽的话叫“北山有碗面”。

人民币加村距离西安约70公里，以周末旅行和特色小吃为主发展起来，西北创建的这个特色村过去一般被称为农家乐，今天的特色小镇袁加村是典型农家乐的升级版。(阿尔伯特爱因斯坦，美国作家)。

但是这家的农家乐真的不一般。360多户村庄目前集体剩下的经济有21亿人，创造了3000多个工作岗位。这在以劳务输出为主的西北地区是不可想象的。(阿尔伯特爱因斯坦，Northern Exposure，MART)这种实力，再加上基本上保持了原有的生态，成为了名副其实的中国美丽乡村、中国乡村建设的生动典范。

在这样的小村庄里，这统称为现有村庄的升级，结合成本村的经验，成功的关键有四个。

1.前提是分配好农民的利益

原来村子里有很多居民，对农民来说最重要的是土地。升级到小村庄后，如何分配以土地为基础的利益是推进村庄升级的前提。即使赚了更多的钱，也无法面对农民的家庭。像这样的成本村解决的第一件事就是如何划分金钱。为此，他们设计了3种股份。

基本股：以家庭为单位，将多数集体资产(62%)量化为家庭，集体保留其余32%。

通过股份制改造，保证本村集体经济组织成员持有股份支付股息，资金不足的农户每块土地折价4万元入股。

交叉股票：对于包括旅游公司、合作社、商家、农户、农户在内的商业服务部分，鼓励村民自行选择股票，相互持股。

调整股：全民可以自愿入股，钱少，收入少，照顾小家，平衡代价，股票少可以获得高股息，股票超过限额的股息会相应减少。

这三类股票看起来很复杂。关键是尽可能平衡村民之间的收入分配。村子赚100元，30元分配给工作的人，多收30美元，在富人和穷人之间分配，40元是保留集体。这种模式“不与寡妇失衡”在农民的村庄邻居中非常重要。

2. 一二三产业的融合

以村落为核心的特色小镇，农业是第一产业，如何衍生出第二第三产业是特色小镇产业的核心。袁家村的设计得很理想，从一个农家乐开始，光有农家乐服务业是不够的。因为这种模式钱是挣的不够多的，于是开始磨豆腐、做面条，这些形成了基本加工业了把工业给做起来了。

而农业里的豆子红薯等本来就是可以自己种的，就把农业给做起来了。作为一个小的特色小镇，要自适应的模式之下，把服务业、旅游业、工业三产有效融合在一起了，通过这种方式，他们自己称之为把产业链上各个经济收益都获取，才有足够的利润空间分享，以维系小镇的独立运营。

3. 品牌驱动小镇

原村落的升级非常重要的是吸引力，这决定着一次性消费还是可持续有收入发展的问题。以打造美誉度高的品牌，是袁家村坚定的理念，作为关中的小镇，没有具备自然资源和其他特殊资源。

袁家村从餐饮品质做起，严把材料、管理、监督、加工、销售“五大关口”，杜绝任何添加剂，运营十年未发生一起食品安全事件。进而在景点、住宿和服务中贯彻诚信的理念，把诚信文化作为立村之本、经营之基。

4. 统一的运营组织

统一运营是当下特色小镇保证服务水平的可靠方式，服务作为特色小镇支撑点，最大的难点是服务质量的不稳定性。不能期望农民自发性的来把质量做稳定，怎么统筹性地去发展整个村落的长期性是一个非常重要的因素。袁家村推进“自治、法治、德治”建设，以自治为基础，以法治为保障，以德治为引领，内部形成统一的运营组织。

总结原有村落的这种升级型的特色小镇，核心是如何分好钱、怎么挣钱、稳定品质带来的吸引力和有能力统一运营能力。袁家村的村支书郭占武说我袁家村也没有做什么，我只是因地制宜，我专注于自己能做的，专注于自己本身的一些东西。

看似这种农家乐的升级版看起来很美好，但实际上我们统计了一下数据，在陕西模仿袁家村的大概有六十几家，这是可以统计出来的数据，但再也没有出现过第二个袁家村了。

陕西省叫美丽中国还有一个名额叫龙头村，这个特色小镇实际情况时大部分青壮年大部分已经外出了，村委书记叫张吉平在回答这个问题说村民现在在外省，都是在外地销售本地的农产品，叫贩卖本地的农产品。但客观的事实是说当农民的土地流转完之后，接下来他不能挣钱了怎么办，这要怎么活下去，这个就是典型的。

第二个案例是陕西的重泉古镇，这个古镇不出名，但是著名的马嵬驿的公司投资的，2017年国庆时袁家村接待了 100 万的游客，而马嵬驿接待了 110 万的游客，袁家村说我主要是过嘴吃瘾的，马嵬驿说我来让你过眼看瘾：把很多的唐明皇、杨贵妃的场景串在一起了，马嵬驿其实是一个非常成功的。

它投资运营的重泉古镇，开始这个小镇也是陕西当初很有名的，因为真金白银投资了 2.2 个亿打造，并于 2016 年开张，2017 年就爆出信息说每个月有几十万的运营费用投撑不下去了，现金流断了。

第三个更惨的案例叫和仙坊，陕西省渭南的一个红色旅游根据地，有非常多的一些文化、特色题材。当前的现实的情况是什么呢？法人任峰被抓了，因为没有为村民挣到钱，而抓的理由因为他们当时集资几百万建当地的停车场。这件事情如果做成了叫做众筹，如果做不成亏钱了，尤其是亏了农民的钱，这就是非法集资。

我们总结下来这种原有村落升级的模式，不能复制但可以借鉴，处理好利益关系，把握好关键成功因素。

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典型小镇 ：文旅地产的转型

在第二批国家级特色小镇申报中住房城乡建设部发文指出，旅游文化产业主导的特色小镇推荐比例不超过三分之一，这也说明了另一个可能中国未来的特色小镇 80%是文旅类小镇，大量的文旅项目转型为文旅小镇已成为当前的流行趋势。

我们看一个典型的特色小镇古北水镇，古北水镇做得是非常美的，湛蓝的天空，北京有个江南水乡，现在是非常火。我们想象北方是一个粗犷的汉子，而古北水镇则像个北京的花姑娘。这家小镇在北方干涸的土地上挖了一个湖，引入了水，大概一年左右的时间，就把它变成了叫做全国的网红。

古北水镇与乌镇系出同门，通过一年左右的时间，2014 年开业当年达到 100 万的游客，100 万游客对于很多人工景点来讲，可能是一辈子都达不到的。2015 年游客近 150 万，营业收入 4.62 亿元，营收中 40%是来自客房类收入，可以看到入镇率和留宿率都是非常高三年的时间就赶上了它的大哥——乌镇的消费人数 250 万人，而收入则是乌镇的 3 倍达到惊人的 7.5 亿，这应该说是中国文旅类项目的奇迹。

我们把这一类的特色小镇定义为旅游地产的转型版，这类的特色小镇成功的几个关键因素是从治理开始的：

1. 稳定的治理，强力的和稳定的股权关系

文旅项目最显著的特点是重投入，而经营则是细水长流，注定了是长周期的投资回报，这需要治理的稳定性，首先需要股东耐心，满足稳定的股权关系。古北水镇 2010 年开始由上市公司中青旅单一股东，初始以 2 个亿作为它的资本金，在随后的五六年时间做了 7 轮的增资，引入了 6 个股东，包括 IDG 和京能这些大集团。

注册资本金直接增到 15 个亿，还有50%增资都是放在了资本公积金里面，这也反应出了股东非常看好这个项目的时候，这些股东里面非常尽职尽责，愿意持续去投钱的。一个旅游小镇，通过这种稳定的股权架构，达到长期经营是可持续的基础。

2. 唯一性的精准定位

唯一性的精准定位是文旅项目的最核心的就是精准，满足 100 公里内精准的定位。在京津冀人口 1 个亿，一直缺少个水乡，古北水乡告诉你开车两个小时时间就能圆你的水乡梦，同时在水镇中我们还把本地的很多特色，比如说京韵古腔、抬头可以望到长城，类似于这种融合在一起，它就会变成一个综合性、旅游型的小镇。

它对精准性定位这件事情做得还是非常的强。包括像多样性的生态旅游，就是旅游、餐饮、休闲、零售、文创等等，一个都不能少。

3. 统一运营

前文说过统一运营是追求稳定服务质量的基础，精细化运营能够使资产得以不断升值，优质产品打造的闭环将在这里最终实现。偌大的古北水镇其实都是在统一运营的，这里的酒店、餐饮、酒吧、文创、零售等等都是统一的公司在运营的，这种服务质量是有保障的。

统一运营也是打破“门票收入是景区最重要的生命线”的魔咒，乌镇景区在整体收入由“30%餐饮、30%住宿、30%门票，再加上 10%的游乐项目”组合而成，这方面已有了相当成功的实践，也是整个业界的经典案例。

中国中产阶级享受不一样的文化、不一样的环境和不一样的服务，这种不一样是怎么体现出来的？这是我们需要做旅游地产升级的时候持续去考虑的。基于基于这种旅游地产的升级，是一项投入大回报周期长的项目，股权稳定性、多样性、唯一性定位等等，这是一个非常重要的基础。

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典型小镇：工业园的春天

工业园区、产业园区和企业园区的最大的特点是以产业为依托，以产业为支撑，强调主导产业的发展，这一点构成特色小镇最重要的基础——产业。

以产业为主体、主要作为发展工具空间载体的工业园区，走向是以同时兼容居民为主体，具有多元的功能、完善的服务、社区的认同、浓郁的生活氛围的特色小镇，看起来是一件比较合理的路径。

但凡做小镇的肯定都知道云栖小镇，这是由马云加持的科技先锋，在杭州这样一个高科技的地方聚集起云产业，云栖小镇在 5 年前是个种着菜的工业区，而初创的阿里云选址在这里。阿里云领头人叫王坚，一直坚持在这个地方建办公大楼，持续去发展就变成了云栖小镇。

今天很多工业园已经是很没落了，遍草杂生，能够有人在种瓜果、种蔬菜，那已经不错了，而通过产业小镇的发展，把工业园发展起来迎来了新的春天，这是工业园的春天。

这个过程中云栖小镇是实实在在地做坐实了产业，通过 5 年左右小镇入驻企业已经到了 700 家，之所以叫它云栖小镇，有 300 多家是做云相关的，每年有 300 亿的产值，税收达到 20 亿。以工业园区的升级代表特色小镇的一个方向，我们总结 4 点关键成功要素：

1. 聚合高的产业基础

必须围绕着已有产业的聚集，这个对很多工业区来说，有很大的优势，本来就是产业聚集地。匹配了特色小镇“无产业无小镇”的要求。

云栖小镇特别点是有产业聚集以后，能持续升级，创新、研究、大学等等这些聚集到小镇，包括马云打造的西湖大学已经入驻到里面了，这里面还有很多发明的高科技技术，能够持续的去创新，这样云栖小镇会把产业、大学和研究综合到了一起。

郭台铭说感受到闻到硅谷的味道了。总的来看不但要有产业的聚集，并且产业要持续的去升级。

2. 政策活的规划引导

工业园的规划与发展，政府有非常大的主导权，所以政府的政策活不活、灵不灵是推进升级的关键。

浙江产业园政策不仅仅是多给一块地，而是从自身全力支持，云栖小镇为了估计云聚集的企业更多的来，浙江省政府把政府的政采云的总部就直接搬到小镇来，与阿里的总部就隔几分钟的路程。像这一类的事情所展现的不仅仅是在规划政策层面，而已经是实实在在一些产业层面，用政府的行动去支持工业园的发展。

3. 保障性的发展生态

当人才和产业在小镇里开始聚集是，人们在这里工作、生活、置业，日常的衣食住行都围绕着小镇，小镇有自己的微循环生态圈，才可持续发展。年轻人需要星巴克，需要 24 小时的超市服务，需要学校让子女入学，需要创业者公寓，需要风险资金进入，需要各种各样的技术员来支持等等。大工业园里只需要有饭堂，但特色小镇里则需要完整的保障性生态。

4. 三合一的运营管理

三合一的运营，政府要主导，民企要引领。在云栖小镇里，是盟主引领，这里的盟主是阿里，阿里带领几百家公司持续去发展，并以创业者为主体。通过这四个要素促使工业园的升级走向可持续的特色小镇。农家乐、文旅项目、工业园等小镇都是具有生命力的，这类特色小镇是对我们原有产业和生意根本性的升级创新，这如同中国经济转型升级一样，借鉴成果的经验，特色小镇敢于在创新中实现可持续发展。

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