最近，笔者就自然人应如何支付房租发票，接受了很多财务人员的咨询。随着疫情的有效控制，越来越多的企业已经恢复了正常的生产经营。由于生产经营的需要，企业经常面临向自然人租赁房子的情况。企业为了获得合规票据，为了税前扣除，经常要求房东去税务局开具房租收据。本文将结合相关政策，详细介绍如何对自然人租赁住宅代付发票的开具方法进行纳税。

根据税法相关规定，自然人的房屋租赁所得收入主要包括增值税、城市税及附加税、房地产税、城市土地使用税、印花税、个人所得税。同时，对自然人租赁住宅，要区分租赁住宅和非住宅，缴纳各种税金。

一、增值税

其他个人出租房地产(不包括住房)，按5%征收率计算应纳税额，并向房地产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人租赁住房从5%征收率减少到1.5%，并向房地产所在地主管税务机关申报税金。

(一)租赁房屋：

应纳税=含税销售额(1 5%)1.5%

(b)非住房租赁：

应纳税=含税销售额(1 5%)5%

政策依据《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第4条、第8条规定。

优惠政策：根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)》，自然人接受一次性租金形式的租赁房地产获得的租金收入可以在该租赁期间平均分摊，如果分摊的月租金收入不超过10万韩元，则免征增值税。如果增值税符合免征条件，则免征增值税，并免除城市建设税、增加教育费、增加地方教育费等。

提示：如果房东选择替换仅限增值税的发票，则上述增值税免除政策不可用。

二、城市建设税和附加费

不管自然人的房屋租赁或非住宅租赁，城市建设税、教育费追加、地方教育附加税(费用)比率分别按增值税缴纳金的7%、3%和2%征收(暂时不考虑其他特殊情况)。

城市建设税和附加费=增值税税(手续费)率缴纳

优惠政策：根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)的第三条规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地区的实际情况和宏观调控要求，对增值税小规模纳税人确定50%(半价)的税收。

三、财产税、城市土地使用税

(一)租赁房屋：

1、应税房地产税=没有增值税的租金收入4%

2、免除城市土地使用税。

(b)非住房租赁：

1、应税房地产税=没有增值税的租金收入12%

2、应税土地使用税=土地面积单位面积适用税。

基于策略：

1、《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定：从2008年3月1日起，对个人租赁住房不区分用途，按4%税率征收房地产税，免除城市土地使用税。

2、《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税 计税依据问题的通知》(财税[2016] 43号)规定：房地产租赁、征收房地产税的租金收入不包括增值税。

优惠政策：与城市税及附加税一致，实行减半征收。

四、印花税

(一)租赁房屋：个人租赁、签署租赁房屋的租赁合同免征印花税。

(二)非房屋租赁：非房屋租赁由双方在签订合同时按合同规定租金金额的1/1000、不到1美元、1元缴纳。

房地产税=合同租金金额1。

提示：如果合同中包含的金额与增值税分开显示，则根据没有增值税的合同金额确定印花税计算标准。未另作说明的，以合同中记载的金额为印花税课税标准。

政策标准《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定，自2008年3月1日起，签署个人租赁、租赁房屋的租赁合同免除印花税。

优惠政策：与城市税及附加税一致，实行减半征收。

五、个人所得税

(一)计算应纳税收入(暂不考虑转租情况)

1、各(月)收入不超过4000元人民币。

应纳税收入金额=各(月)不含税收入金额-相关税金-维修费(800韩元上限)-800韩元

2，4000元以上的各(月)收入

应纳税收入金额=[各(月)不含税收入金额-相关税金-维修费(800韩元上限)] (1-20%)

提示：允许扣除的修缮费限制为每月800韩元，不能一次性扣除，未扣除的余额可以无限期结转到下个月。

(b)计算应纳税额

1、租赁房屋：

个人所得税=应纳税收入10%

2、非房屋租赁：

个人所得税=应纳税收入20%

基于策略：

1、《中华人民共和国个人所得税法》规定利息、股息、股息收入、财产租赁收入、财产转让收入和偶然收入、适用比例税率、税率为20%。

2.财政部国家税务总局廉租住房经济适用住房和住房租赁相关税收政策

3、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》的规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

温馨提示：自然然人代开房租发票，除了分税种征收模式外，部分地区税务局还采用综合征收的征管模式。例：北京税务12366热线的工作人员表示，目前个人出租住房，月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照2.5%的综合征收率来征收。而月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照4%的综合征收率来征收。