旅游项目对一个地区具有非常全面的效果，可以带动一个地区的经济发展，改变该地区的文化定位，对地区经济、人文、自然环境产生深远的影响。项目要从无到有，从各个方面严格监控科学规划、精心设计、施工的质量，切实做好项目的开发和建设管理。本期与旅游网(www.lv)一起了解旅游事业开发的标准程序。

1，开发阶段

旅游项目从投资兴趣到项目建设、交付使用，都要经历完整的开发过程。这个过程由多个环组成，每个环相对独立，但不是孤立的，而是相互连接的。在整个工作流程中，各项工作必须遵守客观规律，形成先后顺序，不能人为逆转或任意颠倒先后顺序。

根据旅游行业的特点和项目开发建设的客观实际情况，可以将旅游事业开发建设过程分为三个阶段五期。根据时间的不同，分为开工准备、工程建设、开业运营三个阶段。根据具体工作内容，投资决策和合同签订期限、管理结构和运营计划期限、启动准备和政府批准期限、资金运营和建设工程期限、开业准备和运营期限、5个工作期限分别独立但相互合作，形成完整的工作流程。

旅游开发的三个阶段五个阶段：

时间工作内容开始准备阶段投资决定和签订合同定期管理结构和运营计划期间开始准备和政府批准期间工程建设阶段资金运营和建设工程期间开业运营阶段开业准备和运营期间

2，投资决定

投资者对旅游资源或项目感兴趣，为了决定旅游投资，需要投资决策过程。在这个过程中，最重要的是对旅游资源的评价和对旅游事业开发价值的评价。关于旅游投资评价，见附件《旅游项目投资评价纲要》。

投资者在与旅游资源控制方签订合同之前，必须对关岛的旅游资源进行投资评价。一般可聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市长/市场、交通、环境、政策考察，提交《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》份作为决策依据。

3，签订合同

目前没有出台统一的旅游法，旅游资源的管理权由各部门和地方政府控制，旅游事业开发面临着巨大的政策风险。地区差异和法规修改将对旅游事业的开发产生重要影响。

旅游事业开发一般包括风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然和文化遗产。这些资源有完全不适应市长/市场经济发展要求的非工业化法规，对旅游投资者非常不利。旅游特许经营是投资者必须合法控制的核心，包括门票收益权、项目开发和吸引权、核心土地购买权等。签订合同，要求政府负责设施建设(特别是交通、水电等)，非常需要经验和技术。

在签订合同的同时，要划红线，确定项目的开发地和建设地。

4，体系结构管理

合同签订后，要立即组建开发管理小组，建立开发运营的管理框架和管理制度。

开发管理应包括前期工作、建设管理、开业运营三个方面。这三方面完全是两码事，不可能同一群人都按顺序完成。因此，要以人力资源培养为重点，设立电力工作部、工程管理部、旅游管理部三个业务部门。他们的功能如下：

前期工作部：负责项目开工前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资咨询公司进行市长/市场调查。委托旅游商品规划机构进行产品规划。委托计划和设计单位进行项目规划和设计。编纂文件，向政府有关部门报告批准情况，向社会招募商人等。

工程管理司：项目

景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。

五、产品策划及项目运作策划

项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目策划工作。项目策划不是旅游规划。项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。

六、规划、设计

兵马未动，粮草先行，规划设计是建筑开工前的重要工作。项目策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。

国家对旅游规划和建筑设计都实行资质认证制度。规划、设计的基本程序是：勘察－规划－设计方案－初步设设计－施工图设计。

新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行旅游项目设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核，并提出修改意见。大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。施工图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用。

七、政府审批事项办理推进

前期工作部的重要工作之一，就是通过政府的各项审批。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。

在众多的报批工作中项目立项和可行性研究报告批复最为关健。项目建议书是立项的重要文件，在内容和格式上有严格的要求。投资者持项目建议书及相关文件，到政府相关部门征求意见，争取获得发改委项目立项。对于一些综合性大型项目的可行性研究审批。投资商一般委托专业机构编撰项目建议书、可研报告，因为专业机构在技术分析和协调各方面关系上具有明显的优势。

八、资金运作与招商引资

现代社会，独立完成综合性旅游项目，即不经济，也不现实。一个成功的企业，应该是一个善于借助任何项目，搭建融资平台的企业。这个企业并不需要投入太大的资本金，而可以圈定最有价值的资源，通过优秀的策划，引入其它投资人及银行，而自己控制或委托专业机构实施有效开发，将自己的风险降到最低，控制最大的长期盈利。

建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资种子资金。一般而言，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少量种子资金起动项目，利用项目融入建设资金。

信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资。

在不失控制权的基础上，投资商可根据对项目的安排，应该把项目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资本金。

对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、设施游乐、酒店等等子项目，进行合作或独立投资。

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九、建设准备与工程建设

项目建设期主要由工程管理部负责。在施工开始前，项目开发建设单位必须组建项目法人，委任项目经理，落实建设资金，办理征地拆迁工作，确定监理单位和施工单位，办妥开工前一切手续。

在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。

建设开工前，有很多准备工作，除前述的立项、规划、设计、审图、报建等工作外，还包括工程合同签订、材料准备等等很多工作；开工之后，有大量的工程质量控制、进度控制、财务控制、监理等等工作。

项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游项目建设阶段结束，是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验，或分阶段进行，然后进行全项目验收。竣工验收通过后，项目正式投入使用。

十、开业运作

项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距；开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。开业工作由景区管理部负责，它应在工程竣工前，进行生产（营业）准备工作。工作内容是：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购生产物资，建立供货渠道；制定营销计划；健全规章制度。

景区管理部在竣工验收结束后，持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。跨县市区景区（点）开业，报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区（点）开业条件，未经旅游部门审核的，不得正式开放营业。取得旅游经营许可证后，旅游经营单位向工商部门办理营执照，到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。

景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等 ，这许多属于软件建设，必需通过规则、流程、培训等管理工作，才能到位运行。

开业还有一个极为重要的方面，就是营销。建立营销队伍是基础，理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等，以达到一炮打响的目标，是开业营销的重点。读者参阅《省、市、区县的景点区域性旅游营销策划》。

旅游景点在开业后的1-3个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。

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