来源|网络

作者|整理：同意陈述和生活

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合同要着重阐明装修标准

市住房保障和房地产管理局在合同的补充协议中指出，消费者在室内设计、施工工艺及各种主要材料，特别是材料的品牌、型号、价格标准及相应的等级、规格、颜色等方面要准确。另外，商家还承诺，安装的家电、卫生吸尘器的品牌和价格也要明确，并同意担保责任和期限。如果项目变更可能发生，在协议中也要做出明确的承诺。消费者不能在补充协议中签署“装修标准和型号之间相同”的简单条款，型号之间解体后消费者将无法获得证据。

合同中要明确质量验收标准

验收标准、验收主体、验收程序等应在合同补充协议中达成协议。要明确适用于工程的施工规范和验收标准，并且最好在合同中要求开发商最终出具合法监理公司的报告。

合同完工后，要明确室内空气质量检查

目前，国家颁布了《10种装饰材料有害物质限制国家标准》和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等标准。市住房保障和房地产管理局警告说，开发商购买的资料必须符合上述标准，工程完工后，开发商应按照国家标准出具检验区报告等，反映在合同补充协议中。

合同中要明确保证责任

目前，我国精装住宅的质量标准还没有统一的强制规范。精装本的质量是否合格很难定义。消费者在与开发商签订购房合同时，明确房屋装修的负责方属于开发商，如果房屋出现问题，则应由开发商负责。

合同中要明确约定违反合同的责任

在《商品房买卖合同》中，对装饰、装修标准违反规定的处理方式一般有两种。一个是“卖方赔偿双倍的装修、设备差价”。一个是双方自己约定的。如果选择第一个，就必须明确价格标准。如果选择双方，对装饰和设备价值的承诺不仅要详细，还要明确具体的违约责任。(David Assell，Northern Exposure，MORGLID)据悉，在商品房合同检查中，公众普遍关注购买商品房的焦点，包括对违约责任的承诺、面积差异的处理、房屋交付最低标准、产权登记时间的承诺等。据悉，对精装住宅的承诺主要是合同当事人自己达成的。因此，消费者签订内容全面、合理、合法的精装住宅合同尤为重要。

“精装房”改为“精装房”后，法院判处——开发商赔偿损失

最近，网络上有九大开发商共同发表了江苏省高级人民法院的报告《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》(见下图)。

一石激起千层浪，九大开发商为什么要唱《联名书》《江苏省高级人民法院》？仔细了解后发现，南京市中级人民法院对富力房地产公司集体诉讼案的复审重组(见下文)，裁定富力房地产公司赔偿每户20万韩元左右的装修差额。

开发商认为，该判决导致2018年以来南京房地产市场的许多购房者要求对精装房进行装修差价补偿，该判决导致集体事件频繁发生，严重扰乱了社会秩序。

开发商们希望江苏省高级人民法院能慎重处理此类案件，切实维护精装住宅的市长/市场交易安全。

我们不妨好好讨论一下：

第一，开发者担心的问题是什么？

1.富力案具有其特殊性，没有普遍的指导意义。例如，“申报毛坯，交付精装”的申报模式与大多数房地产不同。但是购买者不一定能知道其中的差异，开发人员希望法院给购买者正确的指导。

2.开发商对富力案再审判决不同意开发商的成本计算，认为判决没有考虑开发商精装本部分的招募成本、管理成本、资金成本等。

3.开发商和采购人签订的《商品房预售合同》和补充协议(包括在精装房签署的《装饰装修标准确认书》等)

因此，九大开发商联名致函人民法院，要求人民法院在此类案件中慎重考虑购买者的装修核价格及退出请求。

二、南京中原的再审判决反映了什么问题？

在详细分析南京中院再审判决的基础上，目前对精装集几个有争议的问题的态度鲜明地表明了自己的观点。

1.在房屋销售过程中，开发商和购买人一般如何同意装修标准？

装修标准不确定是开发商和购买者对精装房子装修问题引起争议的最大原因，也是开发商逃避政府限制价格政策获得不正当利润的重要手段之一。

开发商在合同或补充协议中，对装修标准的协议过于模糊，购买者无法知道“具体情况”。例如，合同中直接规定装修标准为XXX元/平方米，但没有具体的装修方案。或者只商定装修材料的品种、设备的品牌、装修单价和总价，但装修材料、设备的型号不清楚。事实上，根据同一品牌、规格的不同，产品价格会有很大差异。甚至有些开发商用“进口”、“高级”等简单模糊的词来描述装修产品。在富力集体诉讼案件中，只有2份补充协议为《装饰装修和设备标准》，明确装饰外墙、大厅、电梯大厅、电梯、楼梯、信箱、保安等“1、公共部分”。二、住宅部分，包括大厅、立户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、暖气、太阳能、水电设施、弱电、燃气、室内安保系统、遮阳篷。" "

2、开发商广告、宣传材料、样板房、沙盘等是否可以作为“安装”使用？

南京中院再审判决认为可以！

南京中院认为：“《江苏省城市房地产交易管理条例》（笔者注：下称《管理条例》）第十六条第一款规定：“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。”富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与购房人签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。购房人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，”简而言之，开发商一方面以样板房宣传销售，一方面又说“图片仅供参考”，法院认定这种行为“不可以”，开发商与购房人签订的合同构成格式条款应当认定无效，样板房应该作为确定装修标准的依据。

3、行政部门的批准文件能否作为“装修标准”的确定依据？

合同没有约定、样板房也不存在的情形下，南京中院再审判决确定《商品房预售方案》载明的4500元/平方米的装修单价为双方的装修标准。

理由是：

双方在《补充协议》第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》属于房地产管理部门的批准文件，并且该方案也在网上予以公示。即使未载入双方的合同也可作为确定装修标准的依据。

4、公摊面积部分能否按照精装修标准计价？

南京中院再审判决认定：无法证实公摊面积的精装修部分是否达标,业主也无法具体行使此项权利。

理由是：

首先，充分尊重当事人的意思自治，根据双方签订的补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价包含约定的公共部分和住宅部分；其次，分摊的公摊面积无特定指向，业主无法就此行使权力；最后，目前的鉴定手段无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标。因此，开发商按照产权面积而非套内面积收取精装修费用。

5、精装修房屋的实际装修价值如何确定？

开发商未约定具体的装修标准，样板房也已经不存在，并且开发商无法提供如样板房装修资料及装修样板房的付款凭证等证据资料以确定样板房装修与实际交付的商品房装修差价时，如何确定房屋的实际装修价值？确定房屋的实际装修价值时，如何判断开发商的装修成本？装修的合理利润又该如何确定？......上述种种问题此前司法实践中争议都比较大，司法裁判难度很大。

南京中院通过启动司法鉴定程序，以同小区业主同等装修的精装修房屋作为鉴定对象，鉴定范围确认为：室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润；如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少。

鉴定过程中，关于开发商的装修利润，在双方均未提供装修预算明细的情形下，鉴定机构无法得出准确结论。南京中院“按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定房屋实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元”合情合理。

6、开发商合同中约定赠送的部分设备也并不一定是免费的！

富力群体诉讼案件中，双方在合同《补充协议二》附录的交付标准中约定，中央空调和地暖是赠送的。但南京中院认定“虽然合同中约定了中央空调和地暖是赠送的，但双方合同中并未将赠送部分排除在4500元/平方米装修单价外，故在计算精装修标准时，该部分设备仍然应当作为精装修的一部分计入装修总价中。”也就是说合同约定赠送单位在装修价格中予以排除，法院也是不认的！

三、富力群体诉讼案件再审判决后，开发商应该如何应对？

为避免二次装修所带来的结构破坏、浪费和扰民等问题，国家和地方层面先后出台有关规定积极倡导并推行新建住宅全装修或菜单式装修模式。如国家层面发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》、《商品住宅装修一次到位实施导则》、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》等规定，内容上要求逐步取消毛坯房，最终达到全装修房交付。此外，各地区也制定了房屋装修交付的指导意见，北京、上海、南京、山东、浙江、湖北、四川、吉林、海南、杭州等省、市政府纷纷出台文件推进房地产项目全装修交付。

随着国家法律法规的不断完善，精装修房屋的管理日趋严格，而消费者（购房人）的法律意识、维权意识也在不断加强。南京中院对于富力群体诉讼再审案的判决彰显了司法审判的观点，也给开发商们敲响了警钟。再想像以前一样浑水摸鱼、暗取利润，恐怕越来越不可能了！

我们认为开发商们还是要从提高法律意识、增强法律风险把控的内功做起，建议：

1、开发商应当依法公示并在《商品房买卖合同》或《补充协议》中清楚约定装修方案。

从上述文件规定内容可以看出，政府管理部门对于商品房装修方案必须公示或约定信息是有具体规定的，不同地方对于公示或约定内容的具体要求也是不一致的，但关键的核心点在于公示或约定的装修方案应具体可知。因此，我们建议开发商们应当按照政策规定公示并在《商品房买卖合同》或《补充协议》中约定清楚装修方案，公示内容包括：装修标准、装修评估价格结论、样板房；装修预算明细、装修的主要材料及洁具、家具、橱柜、电气设备应标明规格（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列号等等。以便于购房人自行比较装修标准与装修价格是否相互匹配，尽量避免购房人日后以装修价值未达到装修价格为由提出异议。

2、建议开发商的广告、宣传资料、样板房、沙盘等务必注意在用语措辞上的把握。因为如果该等资料对购房人购买房屋及对判断房屋价格有重大影响，后期此部分的资料是极有可能作为开发商的要约对双方具有拘束力的。

3、建议开发商在向行政部门报送材料时载明装修价值标准金额应与装修合同保持一致。2019年1月南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局共同签发的《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》规定，“新建商品住房全装修价格要与备案价格相符，装修交付标准与装修评估报告、明码标价和装修合同保持一致。”富力群体诉讼案件也警示我们，经过公示的行政审批文件也是可以作为确定双方装修标准的依据之一，开发商可以考虑在报送材料时避免直接明确载明装修价值标准的具体金额。

4、建议合同中明确精装修单价包含的范围。“住宅建筑以套内使用面积进行交易”可能成为政策所向，公摊面积的精装修问题也是各地购房人与开发商争议较多的问题之一。因此，在合同中明确精装修单价包含的范围，是按照套内使用面积、公摊面积还是产权面积确定装修总价是非常重要的。

这份判决告诉你，精装含水分可以要求退赔差价

本案一审、二审均驳回业主的诉请，再审依法改判，判决开发商退赔业主装修差价损失。

　　详见判决：

富力南京地产开发有限公司与陆燕婷商品房预售合同纠纷再审民事判决书

南京市中级人民法院民事案件(2017)苏01民再18号

南京市中级人民法院

民事判决书

　　再审申请人(一审原告、二审上诉人)：陆燕婷，女，(下略)

　　委托诉讼代理人：万**

　　委托诉讼代理人：桑**

　　被申请人(一审被告、二审被上诉人)：富力南京地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园(生态科技城)东麒路666号。

　　法定代表人：杨培军，该公司执行董事。

　　委托诉讼代理人：谢**

　　委托诉讼代理人：郁**

　　再审申请人陆燕婷因与被申请人富力南京地产开发有限公司(以下简称富力公司)商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2015)宁民终字第7002号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月28日作出(2016)苏01民申260号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陆燕婷的委托诉讼代理人万樾莉、桑建凤，被申请人富力公司的委托诉讼代理人谢超、郁永勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　陆燕婷申请再审称，一、原审认定事实错误。双方签订的《商品房预售合同》及补充协议并无明确条款约定精装修价格包括公共部分和室内部分，富力公司作为格式条款提供方未举证证明已明确提示的情况下，原审认定《装饰装修和设备标准》(包括公共部分和住宅部分)均含在4500元/平方米的精装范围内，缺乏证据证明。富力公司所销售房屋装修未达标准，应按实际与约定的价差予以补偿。二、原审适用法律错误。本案《商品房预售合同》及补充协议均系富力公司提供的格式合同，对其中免除或者限制其责任的条款未以合适的方式提请上诉人注意，未履行说明义务，原审未依据《合同法》严格审查合同效力，系适用法律错误。三、原审未同意申请人对室内装修价格进行鉴定的申请，致使法院审理需要的主要证据未能够收集。请求：一、撤销南京市中级人民法院(2015)宁民终字第7002号民事判决和南京市江宁区人民法院(2015)江宁汤民初字第00029号民事判决，改判被申请人赔偿申请人实际装修价值与约定装修价格的差价263960元;二、被申请人承担本案全部诉讼费用和鉴定费用。

　　富力公司辩称，富力公司从未与申请人就涉案房屋精装修单价单独进行过约定，《商品房预售方案》是富力公司为获得商品房预售许可而向南京市住建委提交的材料，其中4500元/平方米精装修单价的记载，并不针对特定业主，不构成向申请人的要约;富力公司对外销售的价格依据，只能是向物价部门申报核准的价格，富力公司向南京市物价局报备的价格中，并没有明确涉案房屋的精装修价格，而是按照商品房的建筑面积统一计价，《商品房预售方案》不属于双方在《补充协议一》第十三条第一款中约定的政府主管部门的批准文件;申请人要求对涉案房屋室内装修价格鉴定无法律和事实依据。综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回申请人的再审请求。

　　2014年12月24日，一审原告陆燕婷向南京市江宁区人民法院起诉请求：

　　1、富力公司赔偿其装修差价，暂计10000元(具体金额以装修造价评估鉴定结果为准);2、富力公司按照样板房的标准进行整改。3、富力公司对房屋瑕疵进行整改，并赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失(具体金额以月租金评估司法鉴定结果为准，计算期间为2014年11月28日至可实际居住之日)。

　　南京市江宁区人民法院一审认定事实：2013年9月15日，陆燕婷(乙方)与富力公司(甲方)签订《南京市商品房预售合同》1份。约定由陆燕婷认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积131.98平方米、单价为19652.74元/平方米，总价款为2593769元，交付日期为2014年11月30日前。合同第十三条第三项约定：“该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任”。合同补充协议一第五条第3项约定：“双方一致同意该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明材料，且该条件为该房屋交付的唯一条件”;第六条第2项约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天已经将该房屋交付乙方(视为交付)”;第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第一条第4项约定：“乙方在此不可撤销的同意，甲方可无需与乙方办理预售合同规定的该商品房的交付手续而直接对该商品房进行装修工程(包括在商品房建设工程施工期间进行装修工程)，同时乙方同意毛坯房和装修房的验收在装修完毕后一次性验收，此情形下不能认定甲方逾期履行预售合同规定的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑工程竣工备案表》的日期作为买卖双方确认的该商品房(而非装修工程)已完整、适当履行交付的日期”;第三条约定：“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防;二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同签订后，陆燕婷按照约定全额支付了购房款。

　　另查明，2013年6月27日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。同年7月15日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明62幢404室房屋建筑面积131.98平方米，销售单价20689元，总价2730551元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。

　　本案一审审理中，双方一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。陆燕婷主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由富力公司向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。对于具体的整改标准，陆燕婷认可仅要求按照样板房的标准整改落地门窗、客厅落地门窗、书房门窗、两个卫生间面盆四个部分，其他与样板房不一致的部分不再主张要求整改。对于房屋瑕疵，根据陆燕婷主张，法院至涉案房屋现场勘验，双方对勘验材料真实性不持异议，富力公司辩称陆燕婷主张整改问题系质量瑕疵，并不影响房屋实际使用。对于租金损失，陆燕婷未提供具体的损失证明，主张鉴定确定损失数额，富力公司辩称因房屋可以正常使用，故陆燕婷的主张没有依据。

　　南京市江宁区人民法院一审判决：一、富力南京地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起30日内对于陆燕婷主张的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华北路南侧富力城62幢404室的房屋质量瑕疵进行维修。二、驳回陆燕婷其他的诉讼请求。案件受理费100元，由陆燕婷负担67元，由富力南京地产开发有限公司负担33元。

　　陆燕婷不服一审判决，上诉请求：1、被上诉人赔偿上诉人不能正常使用房屋期间的租金损失(计算期间为2014年11月28日至可实际居住之日);

　　2、被上诉人按样板房标准向上诉人交付房屋;3、被上诉人按实际装修价值与约定装修价格的差价(暂计10000元)支付给上诉人;4、被上诉人承担本案全部诉讼费用。

　　本院二审对原审法院查明的事实予以确认。

　　本院二审中，针对《商品房预售方案》有无公示的问题，上诉人陈述，被上诉人不仅在销售现场公示预售方案，同时也通过“南京市网上房地产”网(即住建委下属官方网站)对全社会或者购房者发布过;被上诉人陈述，网页上确实有公开过，有可能是南京市住建委根据职能划分公示的，但不是被上诉人向业主方展示的，其也未在销售现场将《商品房预售方案》进行过展示。

　　本院二审认为，上诉人陆燕婷(乙方)与被上诉人富力公司(甲方)签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。针对双方当事人存在的争议，本院分析认定如下：

　　一、关于《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容的问题。本院认为，诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修单价属于被上诉人的要约，应作为合同内容。理由如下：1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致;2、《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示;3、双方当事人签署的补充协议第十三条载明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果;4、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，具有事实及法律依据，所载明4500元/平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。

　　二、关于上诉人要求被上诉人赔偿装修差价问题。本院认为，双方争议的4500元/平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元/平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如上诉人认为被上诉人未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但上诉人以装修造价达不到4500元/平方米向被上诉人主张差价损失，缺乏事实基础，本院不予支持。另，原审法院未同意上诉人鉴定申请并无不当。

　　三、关于按样板房标准交付问题。双方在补充协议一第十三条中，已明确样板间、沙盘所示内容不是被上诉人的要约或承诺，不作为双方确定权利义务的依据，故上诉人要求被上诉人按样板房标准交付房屋，与双方约定不符，本院对此不予支持。

　　四、关于房屋瑕疵整改期间租金损失问题。本院认为，本案原审法院经现场勘验，确实存在质量瑕疵问题，但不属于根本上无法使用问题，而被上诉人需对上诉人房屋进行维修，因被上诉人未及时修复导致上诉人无法使用而产生的损失，理应向上诉人赔偿。由于本案原审已判决被上诉人承担修复责任，而具体修复期间目前尚不确定，故上诉人可在被上诉人实际完成修复内容后，另行向被上诉人主张该项权利，本案不作处理。

　　综上，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　本案再审中，双方当事人对原一、二审判决查明的事实均不持异议，本院再审予以确认。

　　再审中，因样板房已不存在，本院要求富力公司提交样板房装修资料及装修样板房的付款凭证，以确定样板房装修与实际交付的商品房装修差价。富力公司提交的资料显示，富力公司与南京广田柏森实业有限责任公司签订《南京富力城NO.2010G61地块花园洋房样板房室内装修工程施工合同》的时间是2015年12月，工程验收时间是2013年7月5日，出具工程结算书时间是2016年4月26日，样板房装修工程完成在先，签订施工合同在后，样板房装修工程完成将近3年才进行结算，明显不符合常理，富力公司对上述不合常理之处未能作出合理解释，也未能提交其他证据证明上述资料的真实性，陆燕婷亦不予认可，本院再审对富力公司提交的上述证据不予采信。

　　陆燕婷购买的房屋与另一涉案业主童克亚购买的房屋在同一小区，装修情况基本相同，陆燕婷同意对童克亚的房屋装修造价进行鉴定，参照童克亚户房屋装修的鉴定意见确定赔偿数额;富力公司不同意鉴定装修造价，同时提出如果法院决定鉴定，要求对每一涉案业主的房屋装修造价单独鉴定，本院要求富力公司预交对其他涉案业主房屋装修造价单独鉴定的鉴定费用，富力公司当庭表示，不预交鉴定费用，本院据此对富力公司要求对每户涉案业主房屋装修造价单独鉴定的申请不予采信。本院依法委托江苏大成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定(鉴定范围包括室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润;如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少)。2017年10月9日、10月16日，江苏大成工程咨询有限公司分别出具大成审字(2017)144号《工程造价鉴定报告书》和《司法鉴定报告补充说明》，鉴定结果为：富力城62幢504室房屋室内装修鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。套内建筑面积108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。《司法鉴定报告补充说明》对于如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，做出如下说明：

　　由于原、被告均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准结合富力城62幢504室套内建筑面积108.13平方米,得出对应总造价为486585元,按照清单计价规范及江苏省费用定额相关规定标准计算得出税金为16363.70元,规费为11826.58元。根据“江苏省建设工程费用定额”和“工程量清单计价规范(GB50500-2008)”的要求，装修工程利润的计算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的计算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平米造价的预算书明细，无法得出准确结论。

　　经庭审质证，陆燕婷认为，富力公司是按产权面积收取装修款的，申请人按照所购房屋建筑面积，以每平方米4500元的单价支付了精装修款，该部分费用应用于套内面积装修;鉴定结论是按套内面积计算装修单价，由此计算出的每平方米2526元的装修造价不能与按登记产权面积收取的每平方米4500元装修价值标准进行对应比较，应转换为产权面积计算装修造价，经转换计算的实际装修造价2079元与每平方米4500元的装修价值对应比较才科学合理;根据合同《补充协议二》附录的交付标准，中央空调和地暖是赠送的，不应计入装修造价中;鉴定的装修造价，前提是装修无重大或众多瑕疵的合格产品，而涉案房屋存在众多装修瑕疵，计算装修造价时应给予适当打折处理;鉴定的许多材料价格偏高。

　　富力公司质证称，对鉴定报告正文部分予以认可，对于鉴定报告补充说明不予认可，理由是：每平方米4500元并不是双方合同约定的装修交付标准，4500元指的是销售单价，并不是装修标准，因此对由4500元每平方米造价推导出来的结论，不予认可。

　　再审另查明，陆燕婷提交的产权证载明，案涉62幢404室房屋建筑面积为131.38平方米，套内建筑面积108.13平方米。

　　本案再审争议焦点为：1.《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容;2.陆燕婷是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，具体的赔偿数额应如何确定。

　　关于第一个争议焦点，本院再审认为，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》(以下简称管理条例)第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容;《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，本院再审不予采信。本院再审认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。

　　关于第二个争议焦点，本院再审认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与陆燕婷签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。陆燕婷有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，陆燕婷要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，本院再审予以采信;富力公司主张按照补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应包含双方约定的装修和设备。本院再审认为，根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，陆燕婷所购62幢404室房屋建筑面积为131.38平方米，套内建筑面积108.13平方米，按照上述规定，陆燕婷对套内建筑面积108.13平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，陆燕婷虽系该部分分摊共有建筑面积的产权人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，陆燕婷不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标，故根据现有证据，陆燕婷仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。

　　关于赔偿装修差价的计算标准问题，陆燕婷主张根据合同《补充协议二》附录的交付标准，中央空调和地暖是赠送的，不应计入装修造价中，本院再审认为，虽然合同中约定了中央空调和地暖是赠送的，但双方合同中并未将赠送部分排除在4500元/平方米装修单价外，故在计算精装修标准时，该部分设备仍然应当作为精装修的一部分计入装修总价中，本院对陆燕婷该项主张不予采信;陆燕婷以涉案房屋存在众多装修瑕疵，主张计算装修造价时应给予适当打折处理，本院再审认为，关于装修瑕疵部分，陆燕婷可以要求富力公司进行维修以消除瑕疵，其主张打折处理的意见，缺乏依据，本院不予采信;陆燕婷提出鉴定的许多材料价格偏高，对此主张，陆燕婷仅提供了装修公司的报价，该报价未经审查质证，且实际装修中，各家装修公司装修材料来源不同，价格会有差异，陆燕婷以此来否定鉴定机构根据市场调查确定的装修材料价格，证据不足，本院不予采纳。

　　经鉴定所确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，扣除后的实际装修总价为256814.83元;根据补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元，据此，按照4500元/平方米装修单价计算，实际应用于陆燕婷所购房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，合同约定的装修价格与实际装修差价为187362.21元元-256814.83元)。

　　综上，原一、二审判决认定事实错误，判决不当，应予撤销。陆燕婷的再审申请理由成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款、第十五条第一款、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销本院(2015)宁民终字第7002号民事判决和南京市江宁区人民法院(2015)江宁汤民初字第00029号民事判决;

　　二、富力南京地产开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿陆燕婷装修差价款187362.21元;

　　三、驳回陆燕婷的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　原一、二审案件受理费各100元，合计200元，由富力南京地产开发有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长沈亚峰

　　审判员李伟

　　审判员于俊涛

　　二〇一七年十二月二十八日

书记员唐俊芳

涉案“精装房”猫腻多

法院判决：房产公司付违约金并整改维修

2018年04月23日　作者：闵以荣 通讯员 刘剑松 钱晓云

来源：云南法制报

“拎包入住、‘1比1’样板房、给你回家的感觉……”2014年，在楚雄某开发商发布的精装修商品房广告宣传下，心动不已的杨某夫妻购买了一套“高大上”的精装修商品房，期待着交房后能拎包入住。

　　殊不知验房时，杨某夫妻发现装修材料品牌不符、地板不平、墙体缝隙、瓷砖空鼓……而开发商坚称装修已达合同标准，双方各执一词，两人只得诉诸法院。

　　近日，楚雄市法院审结了这起商品房销售合同纠纷，依法判决该房地产公司支付逾期交房违约金，并按相关标准对房屋进行再次装修。

　　案件庭审中，为查清案情，承办法官对涉案房屋进行现场勘验后，依杨某夫妻申请，法院委托司法鉴定中心，结合《精装房交房标准》中的约定，按照国家标准、行业标准对涉案房屋装修工程进行了鉴定。

　　经鉴定，涉案房屋存在木地板不平整、入户门品牌与合同约定不符、门窗框与墙体之间缝隙、卫生间墙面砖空鼓等7个质量问题。

　　承办法官依据相关法律规定，结合鉴定意见，认定涉案商品房尚不符合交房条件，且杨某夫妻以高于毛坯房的市场价格购买涉案精装房的目的是为了直接入住，根据鉴定意见书，涉案房屋存在诸多质量问题，导致杨某夫妻即使接收房屋也无法正常居住使用，故杨某夫妻有权拒绝接收涉案房屋，其拒绝接收房屋的行为不构成逾期接房。

　　查明案情后，楚雄市法院依法作出判决，由被告某房地产公司支付原告杨某夫妻逾期交房违约金3万余元，并对原告夫妻购买房屋存在的装饰装修质量问题进行整改维修，维修后的质量标准应符合《精装房交房标准》，以及国家和地方关于建筑装饰装修质量的施工规范和验收规范。

一审判决后，被告某房地产公司提起上诉。经楚雄州中级人民法院二审开庭审理，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依法驳回上诉，维持原判。目前，该案已生效。

本报记者 闵以荣 通讯员 刘剑松 钱晓云

遇上精装房质量问题怎么办

下文介绍实践中出现频率较高、带有普遍性的问题及其处理思路，供购房者和法律人士参考：

1关于精装房的交房标准。

个案具体问题具体分析。有补充协议具体约定的，从约定。

宣传资料有承诺装修单价，也可作为处理的依据。有国家强制性标准的，以此为准。例如，按照《住宅装饰装修工程施工规范》、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等规定，有害气体超标，将构成明确的装修质量缺陷。

另外，虽存在争议，如果《商品房预售方案》记载了装修价格，主张以此作为装修交付的价格，不失为一种可争取的省事思路。

2关于房屋拒收。

首先要明确，拒收有两种含义：一种是解除合同，意思是“房子我不要了”；另一种的专业术语叫做“拒绝受领权”，意思是你交给我的东西货不对版，我有权拒收。拒收纠纷大多是指第二种。

一般来说，房屋存在一般的墙面空鼓、门窗关闭不严、不影响主体结构治理的墙体开裂、地面不平、电器、家具设备不符合合同约定等问题，不构成拒收理由。

近年来发达地区的部分裁判尺度有了新变化。按北京、东莞的案例，只要达到一定数量级的质量瑕疵，或有设计缺陷、墙体漏水等“有可能会影响日后的正常居住使用”的情况，也可以认定为拒收理由。这当然是符合法律精神的。房子工程质量虽然达标，但没办法立即使用和入住，要求消费者收房明显不公。

可见，一份规范的验房报告，往往是消费者拒收房的重要依据。

关于广告宣传与交付标准。

所谓“货不对版”，这个“版”，既可以来自于合同约定，也来自开发商的广告、宣传资料、沙盘、样板间，以及销售人员的口头说明等。

这就涉及到广告与合同的关系，要从两个角度来理解。

一是广告是否构成合同内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，只要这些宣传明确具体且对房屋价格有重大影响的，属于邀约，可构成合同内容。应对开发商“说明提示”的抗辩，大体上有两条思路可供借鉴：1）按照《合同法》第40条，主张提示义务的举证责任在开发商；2）对宣传资料与实际交付明显不符的，以违反诚信和公序良俗为由主张声明无效。

二是合同内容与虚假宣传的关系。宣传资料是否构成合同约定，解决的是民事纠纷中的交房标准问题，而宣传内容是否有误导性内容，则属于虚假宣传的行政执法问题。宣传内容不构成交房标准，不等于不构成虚假宣传。

4关于索赔。

索赔的范围一般依诉讼请求确定。购房者要求整改和履行维修义务的，开发商实际履行即可；开发商不及时整改而原告自行整改的合理费用，可以要求开发商承担；无法确定整改标准的，购房者可以要求对装修造价司法鉴定，以鉴定差价作为装修补差的返款依据；构成合法拒收房屋的，整改期空置的租金、迟延交房违约金都可以作为索赔范围。

5关于委托装修。

以合同相对性赖账？不要忘了还有《合同法》第402条规定。按规定，就算装修合同是装修公司出面签订的，真正的委托人不是购房者，而是开发商，委托装修合同将直接约束开发商和购房者。总之购房者找开发商说事，准没错！

精装房修坏也不赔 江苏发布消费维权支持诉讼典型案例

案例二：精装房质量问题频出，承诺的免费车位也没了

南京市民马先生于2009年购买南京某房地产公司开发的精装修商品房，当年夏天出现屋顶天花板滴水发霉、地板受潮等房屋质量问题。此后起至2014年5月，物业反复维修，问题未解决，却在维修过程中造成隔断冷凝管对房屋装修及家具造成伤害并导致生虫等其他问题。同时，开发商曾承诺提供十年免费车位使用权（十年车位费共计32000元），但随后也拒绝履行约定。2014年4月，协商无果后，马先生投诉到南京市消费者协会。

南京消协接诉后开展调查，邀请江苏省消费者权益保护委员会家装监督站的专家到实地进行查看，并于2014年至2017年期间先后通过约谈、电话沟通、发函、召集双方调解等方式，多次进行调解，但未能达成和解协议。随后，南京消协依法以支持诉讼意见书形式支持消费者对南京某地产开发公司和小区物业公司分别就车位费及房屋维修问题向法院提起诉讼。该案经过二审终审，法院判决经营者赔偿消费者违约金30000元，给付消费者车位费32000元。

我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，” 本案中的房地产开发公司交付的房屋存在质量瑕疵，不符合其与消费者签订合同时的约定，在采取一系列维修补救措施的情况下仍未能解决房屋出现的问题，开发商理应遵守诚实信用原则，兑现承诺，承担相应责任。

随着人民生活水平的提高，对于改善自身居住条件和居住品质的需求也不断增强，因此汽车与商品房销售市场也异常火热。据统计，2018年全省消费者组织受理涉及商品房的投诉2833件，比2017年（1375）同比增长106%；受理汽车销售投诉10219件，这些都直接反映出消费者对刚需性消费品的需求。从数据分析，房地产销售问题主要集中在：房屋漏水、裂缝等质量问题，房型与宣传不符等宣传问题，设置保证金、定金障碍等合同格式条款问题。汽车销售中主要存在搭售保险、隐瞒车辆真实情况、扣押随车文件等情况。

《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中的最低保修期限——屋面防水3年，墙面、厨房和卫生间、地下室、管道渗漏1年。

精装房问题多业主拒收 法院判决开发商承担违约责任

　到了合同约定的交房日期，但某小区业主顾女士始终拒绝收房，她认为自己买的精装房问题太多。新房一修修了三个月，顾女士将小区开发商告到吴中法院，起诉开发商逾期交房。

　　2013年5月，顾女士与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定以138万元购买一套120多平方米的精装修商品房，同年10月初交房。顾女士签约后按约付清了购房款。2013年9月底，开发商也准时通知顾女士交房，但顾女士前往现场收房时却发现，房屋存在很大的质量问题，包括水管损坏、地龙骨由于渗水受损、房屋客厅和房间的地板被泡水、地面保温层受损等。顾女士心目中理想的精装房一下子成为泡影，她拒绝收房。后开发商对房屋问题进行维修，并于2013年12月31日完成全部维修工作，顾女士这才同意办理了房屋交接手续。

　　顾女士认为，由于房屋存在严重质量问题，其有理由拒绝收房，实际交房时间应是完成房屋维修后的12月31日，较约定交房时间延迟了3个月。她起诉开发商，要求开发商按照合同约定承担逾期交房违约金6万余元。

　　开发商则认为，双方合同约定，购房人未在规定期限内办理交付手续的，则视为该商品房已交付。并且，购房人完全可以先行办理交房手续，后由开发商进行房屋维修，顾女士未能及时办理交房手续，应自负责任，因此其不承担逾期交房违约责任。

　　吴中法院审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉讼房屋的维修需要拆除所有房间地板检查渗漏面积和水量，拆除客厅被泡水位置的所有发泡层及龙骨。从日常生活经验法则判断，上述质量问题以及维修工作势必影响到房屋的正常居住使用，在质量问题修复之前顾女士拒绝接收房屋，有合法合理的事由，并无不当。房屋实际交付时间应为完成维修并最终实际交付之日，而非开发商通知交房之日。顾女士要求朗华公司按合同约定承担逾期交房违约责任，合法有据，应予支持。

　　最终，吴中法院作出判决，依法支持了顾女士的诉讼请求，判决开发商承担违约金责任，开发商不服上诉，苏州中院判决驳回上诉，维持原判。

　　法官提醒：两种情况可以拒绝收房

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，拒绝收房的法定理由有以下两种：一是房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。若房屋瑕疵并非重大质量缺陷，不影响居住和使用，则不能作为认定逾期交房的事由，业主可在完成房屋交付手续后，向开发商主张保修责任。

　　来源：苏州市吴中区人民法院

购买精装房存在的问题及注意事项浅析

住房保障关乎国计民生，自2016年以来，国家继续加大对房地产市场的政策调控，各地相继出台对商品房的限价政策。与此同时，为贯彻住建部在2008年发出的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，各地市也纷纷制定了相关政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步取消毛胚房，改为直接向消费者提供全装修成品房[1]。

国家制定政策必定是以全面考虑民生社稷为前提，力求整合资源，普惠大众，但在实践中精装房却问题频发。有些房地产开发企业在出售商品房时，强行绑定装修业务，向消费者提供“精装修”住宅，并借此名目收取高额的装修费。然而，高额的费用却没换来高度的满意，消费者购买的精装房却频频出现各种问题，因而与开发企业之间纠纷不断。很多消费者戏谑自己购买的是“惊装房”!

精装房到底存在哪些问题?为什么会出现这些问题?开发企业通常以什么方法逃避自己的责任?消费者又该如何从法律角度进行防范与维权?带着种种思考，笔者浅谈一二。

一、精装房出现问题的具体表现形式

(一)合同不约定或约定的装修所用产品标准模糊，误导消费者

笔者发现开发企业与消费者在签订购房合同时，有的不约定装修标准，或者对装修标准约定的比较模糊，对于装修使用的材料以及材料价格也都不做明确说明，而更多使用“高级”“进口”“奢华”装修等界限不清的字眼;即使标明了材料品牌，也未约定具体型号，甚至使用的产品型号市场上没有直接流通，消费者无法判断优劣，而实际上同品牌不同型号之间产品价格差距非常之大。就拿一个浴缸为例，开发商在房管部门的备案价是10000，专卖店的销售标价是3000，而淘宝价是700。开发商不做销售说明，仅以品牌误导消费者，让消费者对装修结果产生了较高的心里预期。

(二)偷工减料导致房屋装修质量差

一些开发企业在装修过程中，偷工减料，使用价格极低甚至不达标的材料，导致装修质量差。消费者入住后发现地板空心、翘边，甚至于使用纸皮木地板;地面砖不平;门框缝隙过大，无法关闭;卫生间天花板漏水、座便器不通;厨房橱柜门开关不自如、螺丝脱落;地暖不符合标准、不通暖等等一系列问题，媒体甚至爆出地产大佬万科公司都曾使用“纸板门”给消费者装修房屋。再加上装修工人没经统一培训并持证上岗，技术良莠不齐。在这些暴露的问题下，又如何去谈装修质量?更何谈精品装修?

(三)装修与其他配套工程脱节

谈到精品，必定需要整齐划一。精装房只有集设计、建设、装修于一体时，方可成就。而在实际中，三者往往严重脱节，基本配套设施的安装和房屋的装修过程不一致，无法协调。导致最后装修过程中，存在诸如管道尚未完成，无法纳入装修框架等问题，“精装房”装而不精甚至劣迹斑斑。

二、精装房频频出现问题的原因分析

精装房本是国家为利于民生社稷，降低污染和浪费而提出的发展方向，为什么会出现如此多的问题?笔者认为究其原因只有一个：利字当头。部分开发企业借着精装房的噱头，收取装修费后，将大部分费用收入腰包，以弥补因限价政策而减少的利润，归根到底就是一个词----利益。

2019年初，网上流传了一份中粮地产南京有限公司等南京九大开发企业联名上书江苏省高级人民法院的一份《紧急报告》，报告中称“自南京中院2017年12月份判决富力南京房地产开发有限公司赔偿消费者每户装修差价20余万元后，南京众多精装修楼盘的消费者纷纷仿效富力消费者，拒绝收房，并要求进行装修核价并退还差价。2016年至2018年期间，南京有精装修房11.4万套。富力案仅为个案。法院判决开发企业赔偿消费者装修差价款，是对消费者和开发企业签订的合同的全面否定，势必引起连锁反应，有大量的购房人以此提起诉讼，产生更大的社会矛盾，并将严重破坏市场经济秩序和交易稳定。法院应当对此慎重处理，切实维护精装修房的市场交易秩序。”[2]

在这个报告中，开发企业完全承认精装修存在诸多问题，且精装修房涉及到巨大利益。仅报告中所指的南京一市涉及到开发企业的利益可达200亿元人民币，放眼全国，成都、西安、武汉等许多城市都相继出现群体维权事件，这又有多少个200亿之争?如此一来，在南京富力案发生后，南京市的开发企业着急上书紧急报告，没有反省自己的过错和责任，而是一味强调法院判决带来的不稳定因素。为什么?只有一个原因，那就是利益。开发企业在收取消费者的装修费后，所考虑的并非用装修款怎样去做出高质量的精装房，而是考虑如何如何偷工减料，降低成本，弥补因限价政策而减少的利润。如此，精装房怎么会不出问题。

笔者亲自代理的某地产公司销售精装房后消费者的维权纠纷，基本与此类似。开发商以“奢华”装修为诱饵，以大品牌房地产商的实力为吸引，销售的楼盘购销火爆。但是，所有的购房合同中，仅有包括装修费在内的房屋单价，没有具体装修部分的价值。因此，消费者都想当然地认为政府限价款之外的即为装修单价。当看到装修后的房屋质量时，群形哗然，感觉低廉的装修根本不值那些钱。继而以开发商欺诈为由要求解除合同。如果这些消费者全部起诉，将达二百余户，对当地房地产销售市场势必也会带来重大影响。

三、开发企业逃避法律责任的主要方式

(一)开发企业以其他装修企业的名义与消费者签订《委托装修合同》

开发企业作为第三方，将消费者作为委托方，主持消费者与装修企业签订《委托装修合同》，将房子的装修工程，委托给装修公司来具体实施，而在该委托协议中却记载的是委托改造。开发企业借此转嫁自己的责任，利用合同的相对性，将所有法律责任的承担推到装修企业身上。一旦出现纠纷，消费者在维权时的难度大大增加，无法直接向开发企业主张权利，甚至有些装修企业就是空壳公司，并没有任何的资产，消费者在诉讼维权时，很容易出现“赢了官司，拿不到钱”的情况。

(二)开发企业在与消费者签订购房合同时，要求与消费者捆绑签订“承诺书”，使消费者维权不能

开发企业为逃避限价政策，在与消费者签订销售合同时，强行要求消费者捆绑签订“承诺书”，要求消费者必须承诺知道涉案房产的政府限价，并愿意在政府限价的基础上，以装修款的方式补偿支付开发企业部分房款。同时约定开发企业所作的售楼广告、宣传资料、样板房、模型等相关内容仅作参考，消费者确认开发企业在销售和演示过程中有关人员对其作出的承诺都已在合同中以书面形式体现，开发企业对任何没在合同及协议体现并没有经双方阅读签署的承诺不负责任。如此一来，为消费者以后维权设置好了路障。笔者认为开发企业籍此承诺书，完全阻断了消费者的维权之路。在司法实践中，该承诺书的签署，使得消费者诉之法院后，法院以应当遵守承诺，禁止反言为由，不支持消费者返还装修差价等诉讼请求。

四、消费者针对精装房出现的问题，如何更好地从法律上防范并维权

(一)消费者首先要从合同的签订来防范精装房陷阱，在签订合同时应注意以下问题

1.约定严格的装修标准。消费者不应受开发企业在广告宣传中“高档”“进口”“名牌”等产品的模糊表述影响，而是应当将装修产品的品牌、型号、价格等在合同中明确的记载。同时，对于开发企业使用的原材料型号、规格、质量等予以明确表述、记载，对于施工工艺、装修布局等图纸做为合同附件进行明确。最好签订专门的装修合同或者补充协议进行全面、详细的约定。

2.约定严格的违约处理方式。

《商品房买卖合同》中，对于装修违约方式一般有两种，一是双倍赔偿装修差价，二是双方自行约定。不论采取哪一种方式，消费者在签订合同时，一定要明确标注，以避免在发生争议时，没有合同依据，以致维权受阻。

3.明确装修质量验收标准以及空气质量检测。

消费者在与开发企业的补充协议中，对于装修的验收主体、验收程序以及验收标准应当有明确的记载，对于施工规范等都详细的进行约定，最好能在合同中约定由第三方出具验收报告，以保证验收的规范性。同时，开发企业的样板房往往是他们获取消费者青睐的“杀伤性武器”，而消费者则更应该将其作为维权的一个重要证据。曾经有个较大的房产楼盘，当消费者发现自己的房屋装修与当初看到的样板房相差甚远而前往理论时，样板房已经“灰飞烟灭”，失去踪影。当初究竟看到了什么样的装修标准，无据可查。因此，消费者应当对样板房证据的留取严格重视，早做拍照或者视频留存，甚至包括所用材料的品牌和细节之处。还有一项值得注意，那就是要约定对空气质量的验收，要求符合国家对装修材料以及室内空气污染控制的规范，以避免空气质量不符合标准要求，造成人身损害。

4.要明确保修责任。

消费者与开发企业签订合同时，要明确房屋装修责任的归属，确定保修责任由开发企业来承担，约定装修项目等具体保修期限为2年。由于精装房内设备一般由《产品质量法》来保护，从产品销售之日起计算，消费者在领取钥匙时可能已经超出保修期。在此情形下，消费者应同时约定设备保修期，自消费者入住时起算2年，保修责任由开发企业和装修公司共同承担连带责任。

(二)精装房出现问题时消费者如何选择维权方式

面对购买精装房后出现的问题，消费者通常会首先选择和开发企业协商，但是往往协商不成，迫使消费者寻求通过诉讼程序进行维权。笔者认为主要通过以下两种诉求来进行维权。

1.装修不达标准，是根本性违约，消费者可以与开发企业解除合同。

消费者与开发企业就精装修部分产生纠纷后是否可以推翻商品房买卖合同，这主要看合同对装修的约定。实践中开发企业与消费者签订的合同范本，基本把装修作为开发企业的辅助义务，开发企业没有按合同约定的装修标准交房的，一般仅承担修复、补偿责任，或者违约责任，无法以开发企业没有达到装修标准为由解除买卖合同。

笔者认为，如果开发企业出售的商品房其装修标准很高，装修成本在整个房价中所占的比例也很大，消费者与开发企业将装修不达标准约定为根本性违约，或者虽没有将装修不达标准作为根本性违约，但将装修作为商品房买卖合同的主要内容加以约定，则开发企业未按约定装修标准交房，即可认定为根本性违约，消费者可以要求解除商品房买卖合同。

但在实践中，消费者在与开发企业签订合同时，往往对此疏于重视，并未进行严格的约定。或者开发企业要求消费者签订格式合同，对开发企业的责任约定不够明确，导致消费者在维权时没有法律依据，也没有合同依据，以致在司法实践中，法院一般无法支持消费者解除合同的诉讼请求。

2.消费者追究开发企业装修违约责任，主张企业赔偿装修差价。

开发企业赔偿装修差价，是现阶段消费者最主要的维权方式，也是司法实践中比较能够得到法院支持的诉求。南京富力项目案，南京市中级人民法院判决开发企业赔偿消费者装修差价每户20余万元，也已经说明法院更倾向于赔偿装修差价。但是根据现有案例，笔者发现，即使是法院支持消费者赔偿差价的诉求，也存在一定的问题，仍会造成消费者一定的经济损失，原因有三：

(1)法院支持赔偿差价，必须有第三方鉴定机构对装修标准进行鉴定，以确定装修标准是多少，装修差价是多少。同时，鉴定机构只能对室内装修标准进行鉴定，对于消费者公摊部分的装修是否符合双方约定的标准无法鉴定，而且法院认为消费者也无法具体行使此项权利。这就造成判决时，没有证据支持法院认可消费者退还公摊部分装修差价的诉求，对于该部分损失，消费者无法得到赔偿。

(2)开发企业按照高的装修标准收取装修费后，所交税金、规费以及企业利润都是据此核算得出，比实际装修消费者应当交的税金、规费以及企业利润高出数倍，该部分损失，消费者无法得到赔偿。

(3)开发企业在合同中约定赠送的部分设备，也未必是完全免费的。如果未明确排除在装修价款之外，消费者主张赔偿装修款时，法院对于该部分的赔偿主张也不能支持。

总体来说，精装修交房是未来的趋势，国家从节能、环保等方面考虑，也鼓励开发企业精装交房。但是如何更好的解决“精装房”装而不精的情况，尤其是在“精装房”遇到“限价政策”的情况下，如何维护消费者的切身利益，我们还有很长的路要走。这不但需要国家政策的支持，更需要开发企业和消费者都能够自觉遵守契约精神，诚信开发、信守承诺，未来让“精装房”真正的变成物有所值的精品工程。

参考文献：

[1]《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》

[2]《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》

[3]《施群荣与富力南京地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书》(2017)苏01民再19号

2019-07-15 信息来源：建仑律师 作者：崔翔