近年来，休闲农业的迅速崛起对农业增值效率、增加农民创业收入、稳定农村繁荣起到了重要的推动作用。要发挥农业休闲、旅游、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，必须处理土地问题。
根据2022年中央1号文件，履行保护行经地党政一样的责任，严守18亿亩耕地红线，农村严格查处“违法地”！这里不仅农民、企业占用耕地和林地，以前还定为荒地使用方法，还作出了严格的规定。虽然土地没了，但是乡村旅游仍然很红火，农场项目怎么办？
有时土地与一般商品不同，有充分的选择。在选址过程中，土地往往只有这一家，所以你别无选择。例如，家乡有限的土地资源，作为开发者，又迫切想做的时候要选择。可以预见，这种选址方式的最终效果并不理想。
那么，我们在建农场的时候，如何选择土地，如何避免拿走那块土地的危险呢？
第1章
盘点农场周围的土地资源，全面新利用
最近，“城市更新”话题成为了对落后和倒塌的建筑景观形式等进行回收、重新设计、再爆炸等城市更新的主要基调。乡村也同样面临着新的情况。农村人口的空洞化、农村休闲产业的单一化、农村人才的短缺等导致衰退的项目不知道该如何处理。
年初开发的项目，大部分由于分散部署相对落后，产品更新不及时，运营进入恶性循环，但场地已经所属，新的投资者无法进入。面对这些问题，现有业主可以帮助振兴包装平台、整合升级模式、整合联动周边产业、现有资源。带动周边4荒地资源的利用，整顿零，片面利用。
娜蒂(tips):
4荒地主要包括依法被我国农民集体使用的“4荒地”。农民集体经济组织的所有“沙荒地”，特别是黄山、黄丘、黄丘、黄滩等未被利用的土地，在现行经济环境中属于未被充分、合理、有效利用的土地。
使用期限：“四缺”使用权的承包、租赁或拍卖期限最长不得超过50年。
国家政策：2016年中央一号文件及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“沙荒地”(荒地、黄丘、黄丘、黄滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中的特殊贫困地区利用“沙荒地”发展休闲农业。
第2章
农场又旧又旧，减少了土地审查难度和建设费用
早期的休闲农业园区经常存在农家乐，开发商的惯性思维往往是拆掉和重建这些老房子，在景观设计上更偏向城市。但是，以Z世代为代表的新兴消费人群更注重乡土情感的共鸣。这种千篇一律的设计并不讨人喜欢。所以是旧的，不管是使用材料、布置习惯还是传统食物，都尽可能地回归自然，根据现有基础进行改造和装修。保持乡村田野的原始风味，无形中减少了开发商批准酒店住宿地的难度和建设成本。
land tips:
农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》支持农民开发宅基地，明确规定，保留宅基地整理余额的建设用地可用于休闲农业，因此，在休闲农业开发建设中，应充分利用农民宅基地和贫宅基地。
第3章
避免休闲农业土地限制，“不要擦。
边球”对于乡村投资来说，最大的风险在于土地的合规性，国家的第三次全国国土调查，全面查清全国城乡范围内的每块土地的利用现状和权属状况，专题分析自然生态状况、建设用地等，调查评价耕地质量等级别。在严谨的管理制度下，农庄最好用巧劲儿，以小博大用旧物、抓文化、做深度，打造小而精的主题农庄，看准机会以此撬动更大的资源。
有些人在休闲农业开发中，可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制：用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设；以建设临时生产用房名义进行修建；修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求；修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；以建设温室大棚的方式建餐厅；用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。
但是，以上方式为规避政策的监管，打了“擦边球”，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。还请大家注意！最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是最困难的方法，拿地费用也相对很高。
▲同创案例分享
Chapter 4
乡村拿地这不行那不行，究竟要如何？
同创文旅通过案例经验为大家梳理了以下一些用地准则：
关闭矿区的地面遗留的原有建设用地，可直接转为旅游设施建设用地；矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时，按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地，其余为工矿遗址景观用地；生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地，可因地制宜转为旅游设施建设用地；在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施用地；其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)，经相关部门确认，原则上允许作为旅游设施用地。
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