一、土地增值税征税范围

1、征收情况。

a、转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。

b、有偿转让的房地产；

c、房地产交换；

D.房地产抵押贷款引起的房地产所有权转移；

E.处置土地使用权的土地使用者；

f、合作建房、建造后搬迁；

G.房地产的抵押：在抵押到期、所有权转移发生时征收。

2、不征收或不征收的情况

A.转让国有土地的行为；

b、因继承、赠与等原因无偿转让的房地产的赠与行为如下。

房地产所有者、土地使用权所有者向直系亲属赠送房屋产权、土地使用权或直接承担赡养义务者的行为。

房地产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将住房产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

c、房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或租赁等商业用途时，产权没有转移的情况。

D.个人之间交换住宅房地产的人，经当地税务机关验证，可以免除土地增值税。

e、一方出地、另一方出地、双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

f、房地产租赁不属于土地增值税的征税范围。

g、房地产抵押：抵押期间不征收土地增值税。

h、房地产的代理行为，其收入属于劳务收入的性质，不属于土地增值税的征税范围。

一、房地产重估：不属于土地增值税的征税范围。

[总结表]

2、土地增值税计税标准

1、应纳税收入。

纳税人转让房地产取得的应税收入包括转让房地产的全部金额和相关经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。取得的收入是不含增值税的收入。

2、扣除项目和金额。

a，为获得土地使用权支付的金额

包括：地价、缴纳的相关费用和税金(登记、转让手续费、契税)

b、房地产开发费用

土地购置和拆迁补偿费用

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费用

公共设施费用

发展间接费用

c、房地产开发费：指与房地产开发项目相关的销售费、管理费、财务费用。

例外情况如下：

金融费用的利息支出可以根据转让房地产项目计算分摊，如果可以提供金融机构证明，可以如实扣除，但不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费按规定计算的金额总和的5%以内计算扣除额。

允许扣除的房地产开发费=利息(土地使用权支付的金额房地产开发费用)*省级政府确定的比例。

金融费用的利息费用不能根据转让房地产项目分担利息费用或不能提供金融机构的证明时，房地产开发费用按规定金额总和的10%以内计算扣除额。

允许扣除的房地产开发费=(取得土地使用权支付的金额房地产开发费用)*省级政府确定的比例。

D.与房地产转让有关的税金

包括：城市维护建设税、教育费追加、印花税。

E.财政部决定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可以按规定(即土地使用权支付的金额房地产开发费用)计算的金额总和扣除20%。

F.老房子和建筑物扣除额

按评估价格扣除

根据购买发票金额计算扣除额。

三、应纳税额计算和税率

1.税率：实行土地增值税率、四级超额率累进税率。

供水

增值与扣除项目金额的比率

税率(%)

速算扣除系数(%)

1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%至100%的部分

40

5

3

超过100%至200%的部分

50

15

4

超过200%的部分

60

35

2、应纳税额计算

a、计算增值额：

增值额=房地产转让收入-扣除项目金额*100%

b、计算增值率：

增值率=增值额÷扣除项目金额*100%

c、确定适用税率：按照计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率

d、计算应纳税额：

土地增值税应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

四、土地增值税税收优惠

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，按全部增值额缴纳土地增值税。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3、企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4、自2008年11月1日起，对个人转让住房暂免征收土地增值税。

5、自2021年1月1日至2023年12月31日，执行以下企业改制重组有关土地增值税政策：

a、企业按照《公司法》有关规定整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

b、按照法律规定或合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地交转移、变更到合并后的企业，暂不征土了增值税。

c、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

d、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土了增值税。

e、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

五、征收管理

1、纳税申报

纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到所在地主管税务机关申报，并在规定期限内缴纳土地增值税。

2、纳税地点

房地产所在地主管税务机关

3、纳税清算