物业服务企业和业主委员会侵犯业主利益，开发建设企业遗留问题引发物业纠纷，专项维修基金、公共收益、车库车位等管理使用不规范、不透明，业主大会召开难、业主委员会成立难、业主维权难、物业管理企业更换难等问题亟待解决。如何用法治力量，更好规范物业管理？5月15日，《重庆市物业管理条例（修订草案）》立法论证活动在九龙坡区绿韵康城小区举行，业主代表、业委会代表、物业服务企业代表、主管部门及行业协会代表、街道社区干部代表、立法咨询专家代表、市人大代表、律师代表等八方人员围坐成圈，由市人大法制委主持，围绕物业管理过程中“监督与被监督”这一话题，展开了深入探讨，现场气氛热烈。

观点交锋一 对业主大会筹备组的监督

【问题】“业主大会召开难，难在筹备上”

“请大家直奔主题，提出宝贵意见建议。”市人大法制委主任委员邹钢一席简短的开场白后，讨论正式开始。

“我遇到了一个普遍问题。”业主代表杨孝明接过话筒表示，去年8月，他所在的小区开始筹备召开业主大会。因有多年从事公益活动的经验，他被选为筹备组副组长。筹备过程相当艰难，由于自筹备组成立起九十日内未能召开业主大会，现在筹备组面临解散。

杨孝明分析其中原因，认为有两点不足：一是业委会受到监督已成为了普遍共识，但业主大会筹备组的运作却不够公开透明，业主认可程度打了折扣；二是街道社区的支持力度不够，一定程度上推迟了业主大会召开的时间。

“业委会成立难，多半是因为业主大会召开难；业主大会召开难，又难在了筹备上。”杨孝明认为，街道社区应该给予业主充分的自治权，在业主大会筹备过程中把握好参与程度，既不能过分干预，又不能放手不管，当好优秀的裁判员即可。

【回应】“业主有异议时，街道社区需花时间核实调解”

对此，主管部门代表、市住房城乡建委物业处副调研员陈月英，街道社区干部代表龙玮分别做了回应。

陈月英表示，修订草案提出，业主大会筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会和建设单位派员共同组成，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。修订草案对业主大会筹备人员构成、筹备时间等做了明确规定，目的就是希望解决业主大会召开难这一共性问题。

对于杨孝明提出的街道社区支持力度不够问题，龙玮回应，修订草案提出，筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内的显著位置公示七日以上。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。“实际工作中，业主提出异议的情况经常发生，街道社区干部需要花费大量时间核实问题、调解异议。”

【建议】延长九十日时限 取消百分之十限制

“九十日的时限太短了，建议延长至六个月。”龙玮表示，实际工作中，筹备小组往往不能在九十日内顺利推动业主大会召开，这就意味着筹备组职责终止，组员解散，非常可惜。她希望延长这一时限，为筹备组提供充足的工作时间。

修订草案提出，占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面告知召开首次业主大会会议。

“百分之十，具体到某些居民数量庞大的小区，也意味着数百上千户人，筹备组工作难度可想而知！”立法咨询专家孙鹏建议，取消百分之十的限制，只要一个物业管理区域内，物业出售并交付的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主就可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。在这个过程中，街道和乡镇政府要勇于担起职责，协助筹备小组开展工作。

　观点交锋二 对业委会的监督

【问题】“业委会成员素质参差不齐，造成了一些乱象”

“我今年69岁，党龄48年，干了两届业委会主任。”业委会代表蒋应全在介绍自己时说了3个数字，以此表达业委会主任个人素质的重要性。

律师代表杨家学认为，业委会成员需要兼具热心、能力两大关键素质，其中能力还包括年龄、经历、曾经职业等多方面。

“业委会的自身建设从来都是一个短板。”蒋应全说，搞好小区物业管理、调解好矛盾纠纷，业委会主任是一个关键。好的业委会主任，能够激发居民自治热情，善于和物业沟通，推动多方配合。

对此，业主代表汪健讲述了一个案例：某小区业委会换届后，上一任业委会拒绝交接财务，对下一任业委会工作开展造成了困难。“业委会成员素质参差不齐、对业委会监督的缺失，造成了一些乱象。”

【回应】修订草案对业委会成员素质做出要求

陈月英回应，修订草案对业委会成员的素质做了一定要求，其中就包括了热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具备一定组织能力；具备履行职务的健康条件和文化水平；具有必要的工作时间等等。此外，修订草案还规定，业委会成员本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作。

【建议】业委会成员应获得报酬

“业委会不是公益岗位。”汪健表示，业委会务必责权明确，作为管理者，业委会成员付出了劳动，就可以获得报酬。报酬既能够为业委会成员提供必要经济保障，也成为了约束业委会成员行为的一个关键点。汪健建议，业委会成员报酬可视每个小区不同情况而定，可以根据实情拟定具体章程。

“许多业主向我反映，业主和业委会很难与物业服务企业平等沟通。由于业委会过于弱小，导致了物业管理过程中的一些矛盾。”杨家学表示，业委会的运作与公司管理类似，仅靠业委会的几个人，很难把“公司”管理好。街道必须给业委会一定的支持，但边界必须清晰，切忌越界管理。

修订草案提出，发生重大事故或者紧急事件需要业主大会决定等情形，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议。对此，龙玮认为，业主大会召开有一定难度，街道社区应对业委会有更加深入的指导。

　观点交锋三 对物业服务企业的监督

【问题】纠纷集中在服务质量和公共收益管理两方面

修订草案提出，物业服务企业不得以业主不交物业服务费为由，实施限制或者停止接房、供水、供电、供气等行为，以及侵犯或者越权限制业主权利的其他行为。

“这非常好，点赞！”孙鹏认为，当前物业纠纷主要集中在服务质量问题和公共收益管理两个方面。

“有的小区几十年不涨物业费，这是不合理的。”汪健分析，物业费用不涨，有的物业服务企业就通过降低服务质量和侵蚀公共利益的方式盈利。

【回应】行业协会已对物业从业人员素质做出规定

“物业企业必须依法提供服务，这是企业运营的前提。”物业服务企业代表高荣江表示，物业服务从业人员的个人素质非常重要，目前，物业管理协会已经出台了相关规定。

记者了解到，修订草案明晰了对物业服务的评价方式，提出建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

【建议】建立适当的物业费用上浮机制

汪健认为，要建立适当的物业费用上浮机制，保证物业服务企业正常运营。“有的小区规定不交物业费，开发商就不交房，这是不应该的。”孙鹏建议，修订草案还应进一步理顺开发商与物业及业主的关系，为后期业主与物业和谐相处奠定基础。蒋应全认为，业委会和物业服务企业必须是“主人”和“管家”的关系。“姿态放对了，关系才和谐。”高荣江还建议，修订草案要增加“鼓励物业服务企业推进智能化”内容。

　观点交锋四 对业主的监督

【问题】“对于业主的监督，普遍是一个缺失”

“8年业委会主任的经历让我认识到，物业管理中最重要的是业主这个主体。”蒋应全说。

汪健认为，对于业主的监督，普遍是一个缺失。例如业主破坏小区公共设施如何监管、大修基金的补交等，都是法律应当关注的重点。

【回应】“权力义务再小，也需要制约，业主不能例外”

记者注意到，修订草案规定业主有遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；按时交纳物业服务费用等6个方面的义务。

“权力义务再小，也需要制约，业主不能例外。”高荣江表示。

【建议】司法诉讼是不交物业费的一种兜底解决方式

杨孝明认为，业主接受了物业服务，就有交纳物业费的义务。对于业主不交物业费的问题，他认为，业委会的宣传教育劝告必不可少，此后应是调解，如果仍不能解决问题，司法诉讼是一种兜底方式。

“物业管理有一个关键词——业主。虽然各个小区面临的问题不同，但通盘考虑下来，还是业委会的作用发挥得不够好。”杨家学总结，业主无法直接参与小区管理，业主大会不是一个常设机构，因此，不论是对业主权责的规范，还是对物业服务企业的监督沟通，都是业委会应当承担起来的重要职责。业委会才是物业管理条例的重中之重。据了解，目前仅有不足四分之一的小区成立了业委会。

来看看修订草案有些啥

《重庆市物业管理条例（修订草案）》一审。

草案提出：

一个物业管理区域内，物业出售并交付的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面告知召开首次业主大会会议。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。筹备组成员连续三次不参加会议的，其成员资格自动终止。逾期未召开首次业主大会会议的，或者半数以上筹备组成员提出辞职或者成员资格终止的，筹备组自行解散。

业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力；（三）按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务；（四）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作；（五）具备履行职务的健康条件和文化水平；（六）具有必要的工作时间，业主委员会成员原则上只在一个物业管理区域内担任；（七）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；（八）法律、法规规定的其他条件。

有下列行为之一的，不得作为业主委员会候选人人选：（一）截至本次业主委员会委员候选人推荐截止之日前一年内出现拒缴或者无故拖延交纳物业服务费的；（二）因乱搭乱建，或者挪用、侵占公有财产，被追究行政责任或者刑事责任的；（三）因实施黑恶势力违法犯罪，被追究刑事责任的；（四）被纳入失信被执行人或者严重失信“黑名单”的；（五）参与非法组织或者违法组织信访，影响社会稳定的；（六）被业主大会罢免、终止职务不满三年的；（七）业主大会议事规则中明确的其他禁止行为。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，公开相关服务事项。下列事项应当长期公开：（一）物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、联系方式；（二）物业服务合同以及向业主提供特约服务的收费项目和标准等；（三）电梯等专业设施设备的日常维修保养合同；（四）报事维修服务规范和完成时限承诺。下列事项应当及时公开：（一）物业服务半年履约情况报告；（二）物业项目年度收支情况报告；（三）物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造项目的明细；（四）物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况；（五）物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等；（六）其他应当公示的信息。

物业管理区域内的机动车车位（库），应当首先满足业主的需要。建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位和个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库）；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个。经人民法院生效判决或者仲裁裁决确认将建设单位的车位（库）权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位（库）的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

公开公正透明，是沟通的最好良方

张海涛认为：

安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。

基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。

正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？

民生“小事”必须“大办”

民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。

区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。

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