观点地产网 近年来，伴随政策利好以及需求的逐步释放，多主体纷纷涌入长租公寓市场，包括房企、金融机构、中介服务机构、经济型连锁酒店等阵营，都竖起了“长租”的旗帜，招兵买马。

但目前，利润、模式、运营等难点、痛点，逐渐成为了长租市场野蛮生长下的“烦恼”。风口之下，掌控发展方向、找到突破口变得尤为重要。

4月19日，在2018城市观点论坛北京行中，乐乎城市青年社区联合创始人、副总裁于洪胤接受了观点地产新媒体的采访，他介绍了长租公寓轻资产业务的运营经验，强调了运营的诸多关键点。

“轻车简行”

每个涉足长租公寓的企业，都要面临轻资产、重资产的选择题。“轻车简行”可以减少资金周转的压力，而“负重前行”则能获取更高的毛利率。孰优孰劣，企业唯有根据自身的情况去衡量与打磨。

对于乐乎来说，采用长租公寓的轻资产模式，与其“创业公司”的性质有关。

“做公寓都是几百万、上千万元的投入，这对创业公司来说还是有挑战的。”于洪胤如是表示。

提及回报率，于洪胤则说道：“轻资产的回报率问题，关键在于降低管理成本、提高运营能力，从而获取更高的利润。”在他看来，轻资产模式的收入来源主要是管理费，如果能降低成本、提高管理房源的能力，自然能体现优势。

目前，乐乎的合作对象主要有四种，包括中小投资者，类似于酒店加盟商；资本驱动型的小基金；产业园区或政府的资管平台；国企或政府的人才公寓等。

据于洪胤介绍，乐乎眼下规模最大的还是与中小投资者的合作，中小投资者将投资物业委托给乐乎经营，一般单体项目体量在300间左右。

但他同时也强调，后期各种类型的业务比例会发生变化，这源于单个项目体量的差异：“我们现在与一家做园区开发的机构合作，他们一个园区里面就有2500套公寓，所以各业务类型的比例以后可能会发生变化。”

此外，人才公寓是刚需线，介于较高端的服务公寓、精品公寓与较低端的蓝领公寓之间，乐乎选择的是白领公寓。

“目前，乐乎最成熟的是白领公寓，未来在精品公寓上也将投入资源，现在已经有门店在筹备中，”于洪胤表示。

“我们可以慢慢来”

运营、管理已成为长租公寓轻资产的重中之重，但于洪胤坦言，很难让顾客完全满意。

“拿酒店来类比，一般顾客住酒店只停留一两个晚上，交互较少。但长租公寓不同，顾客与管理方打交道的时间很长，期间出现的问题如果解决不了的话，抱怨肯定会很多。”

鉴于此，他也提到了建立运营体系的重要性：“企业如果纯做运营，就需要去打造整个体系，包括从一线的管家到店长，再到整个后台管理、质检体系、运营督导体系等。”

“此外，还需要建立服务标准、服务内容、响应时效等，在解决客户遇到的问题，创造客户满意度方面，积累一些经验。”乐乎将通过IT系统去提取数据，做精细化的研究和管理，从而挖掘客户价值，为客户的增值服务提供对接平台。

另一方面，轻资产运营对资金也是有需求的。即使企业本身没有需求，也须给甲方匹配不同的资金，让他们能拿到房子。乐乎目前对接更多的是买楼的基金、重资产持有的基金，除此之外，还有融资租赁、政策性债券、应收帐款贴现、保理等等。

据于洪胤介绍，截至目前，乐乎运营的长租公寓规模有2万间，其中北京就占了一半的数量，而上海、南京、苏州、杭州、武汉等城市也有布局。

“乐乎从2017年下半年开始布局全国，目前已进入10个城市，我们觉得有30万间的规模就挺好的了。”

在谈到目标的同时，于洪胤言语中也流露出对“轻资产”的淡定：“不同于房企的激进，我们可以慢慢来，不急于去扩张规模，而且要考虑到盈利性的问题。”