2020年8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》，从明年开始，从2021年9月1日起施行。届时废除从1997年10月1日开始实施的《中华人民共和国契税暂行条例》

这意味着重大税收的契税终于从法规的阶级上升到法律的阶级。

《契税法》上升到了法律的高度，一方面是法律地位的提高，在此次立法过程中，总结了20多年来散布在《暂行条例》、《实施细则》、财政部国家税务局相关《信函》和《通知》中的契税规定，发现原来的规定模糊或缺失。

这次通过的《契税法》，共16条，不要看人数少，在纳税人、应税大象、纳税义务发生时间、计税标准、税率、法定减免、征收管理等几个方面适用全面的规定。

这次通过的《契税法》中，如果有特别需要我们关注的话，我们一起解释吧。

一、税率

这是此次《契税法》颁布后，被普罗大众传播最多的亮点。很多房地产中介还借此宣传“契税上涨，买房早”。

这其实是对《契税法》的误读！

我国现行的《契税暂行条例》从1997年开始实施时规定的“契税税率为3%-5%”，此次通过的《契税法》完全沿用了这一税率。

那么多小伙伴要追究，我们平时买房交的契税没那么多吗？

因为契税是地方税，也就是征收后保存当地的过程中，省、自治区、直辖市向财政部和国家税务总局申报后，可以执行其他税率。例如，重庆市购置率为《财政部 国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)下的1%、1.5%、2%税率。

这次通过的《契税法》没有调整税率。只是因为我们已经上升到法律的阶级，《契税法》通过了全国人民代表大会常务委员会，对税率进行了具体调整，由省、自治区、报纸、全国人民代表大会常务委员会及国务院记录，记录主体发生了变化。

所以，朋友们保持冷静，再说一遍，税率没有上升！没有上去！没有上去！

二、豁免范围

对于契税豁免，《契税法》规定了6种情况。

其中：

(一)情况原属《暂行条例》内容。

其次，对非营利学校、医疗机构、社会福利机构的豁免也明确地概括为对民办学校、医疗机构的残片文件的契税优惠，从法律角度明确地概括了非营利机构的豁免待遇。

(3)，(6)情况属于《暂行条例细则》内容。

第(4)情况夫妻之间的拖欠税变更是财税' 2014' 4号《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》的内容。

案例(e)法律继承人继承

和老百姓日常最相关的就是第（四）、（五）种情况了。值得提醒的是，这两种情况要适用免税，一定要注意适用条件。

第（四）种情况是夫妻关系存续期间，这是对时间的限制，只要满足该条件，对房屋夫妻之间的过户更名、加名、减名、确定份额等等都是免契税的；

第（五）种情况是关于继承的，这里的条件一定是法定继承人才享有，只有法定继承人在继承时免契税，这里包括法定继承人通过遗嘱进行继承，如果是非法定继承人通过遗嘱承受房产土地的，则不能适用，应按接受赠与来缴税。

三、计税依据

在计税依据上，基本无变化，《契税法》也是明确以成交价格为确定依据。

注意的是，对于成交价格的确定，不仅仅是约定的货币价款数额，也包括以实物、其他经济利益为对价的情况；在赠与等无对价的情况下，由税局根据市场价核定价格。

同时，给予了税局在价格明显偏低的情况下以《税收征收管理法》要求进行调整核定征税的权力。

是否价格明显偏低就一定会被核定呢？要看是否有正当理由。

比如十年前原购买价80万的一套房产，现市场价值约500万元，若是市场上二手房交易，为少交契税将合同上价格写为100万元，则会被税局认定为价格明显偏低且没有正当理由，从而税局仍会按市价核定征收契税；

而如果是父母与子女之间的买卖合同，直系亲属之间过户不以营利为目的，有正当理由不按市场价转让，税局则不会予以核定。

四、申报时间

原《暂行条例》中规定契税的申报在纳税义务发生之日起10日内进行纳税申报，而原规定的纳税义务发生是在土地房屋权属转移的合同签订之日，而实践中大量的房屋土地买卖特别是商品房买卖契税缴纳都没有单独申报而是在办理权属证书或办理过户时一并缴纳，而这个时间绝大多数是超过签订合同10日的，显然规定不符合交易习惯。

现《契税法》调整为契税的申报缴纳时间为“依法办理土地、房屋权属登记手续前”，这样就更加符合交易习惯了。而且也为有条件的退税做了铺垫。

五、申请退税

本次《契税法》的新增亮点也是较以往契税征收历史发生重大变化的一点就是第十二条规定的申请退税了。

现实情形中，有太多因为合同的效力或合同的履行问题导致最终土地房屋不能过户的而原买受人已经缴纳了税款的情况，在原《暂行条例》和相关细则、财税文件中都没有对此种情况是否可以退税进行明确规定或说明。

房屋土地标的额大，对应税率即使1%相应税额也至少以万计，没有实际履行完成的或被撤销导致权属最终没有变更的情况下，若不能对已缴纳税款予以退还，势必导致当事人的重大利益损失。从而也在学界对契税到底是按行为发生进行征税还是按财产转移进行征税一直争论不下。

现《契税法》一锤定音，在权属转移合同不生效、无效、被撤销或被解除的，只要权属转移登记还没有办理的，已经缴纳的契税均可以申请退还！

当然，如果已经办理了权属登记，意味着这一次变更已经完成、对应费用也予以结清，在此之后，如果合同被认定为无效或被撤销、解除的，当事人只能重新申请权属变更，再缴一次契税变更回来。

所以，意味着如果对土地房屋权属变更合同履行有争议或潜在履行风险的情况下，当事人可以暂缓办理权属登记。

附件：《契税法》与《契税暂行条例》对比图

以上就为专家对本次《契税法》的重点和亮点予以的权威解读，有更多对税务或法律领域的问题和探讨，可持续关注我们哟！