一、什么是土地增值税清算？

土地增值税清算是指从事房地产开发的纳税人在房地产项目满足清算条件后，根据税法、法规、土地增值税等政策规定计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，处理清算申报，向房地产项目缴纳土地增值税税的行为。

土地增值税清算条件：

(一)房地产项目全部完成，销售完毕。

(二)未完成的最终结算房地产项目的整体转移；

(三)土地使用权的直接转让。

主管税务机关可以要求符合下列条件之一的纳税人清偿土地增值税：

(1)已竣工验收的房地产项目、转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的85%以上，或者这个比例不超过85%，但其余可销售建筑面积已出租或自用。

(2)取得销售(预售)许可证三年后仍未出售。

(3)纳税人申请注销税务登记，但没有办理土地增值税清算手续。

纳税人符合前款第(三)项情况的，在注销纳税登记前，应当办理土地增值税清算申报。

土地增值税计算公式：

土地增值税应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数。

在土地增值税调节下，企业获得的利润率不一定与它们有正的关系。房地产企业要改变“高房价=高利润率”的惯性思维，在追求销售价格上涨的过程中，通过成本控制和税收计划提高盈利能力。

土地增值税清算现状：

(一)税务机关的主体责任逐步加强。随着房地产企业的发展，不断完善土地增值税政策，加快土地增值税立法，规范土地增值税管理程序，探索土地增值税最佳征收方法，部分省(市、区)税务机关将土地增值税清算监测、审计责任上移，省级大数据分析、风险检查指导，

(2)土地增值税清算工作的重要性日益提高。根据政策规定和《土地增值税清算管理规程》积极开展土地增值税清算工作，各省(市、区)结合实际，进一步细化操作方法，制定清算准则，完善清算过程，

(3)整合各部门信息共享，实施综合治理税：整合政府主导、财政、国土、建设、规划、市场监管等政府部门信息，建立房地产开发项目，开工、竣工信息和房地产预售、交易登记等信息传递机制，协调共同财政部门、政府部门信息收集。

企业土地增值税清算存在的问题和风险：

(一)纳税人避税手段多样化：使用优惠政策、减少应纳税收入、虚假增加开发成本、通过各种非法手段规避清算。

(二)歪曲企业会计非标准会计：对纳税申报内容虚假、无意识逃税，

土地增值税清算的常见避税手段

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