作者|陈信

排版|石湾

来源|公众号征税问题

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精彩的回顾

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[摘要]对于个人房地产租赁市场，承租人可以填写居民个人所得税专项扣除房地产租赁信息，增加承租人租金收入个人所得税风险。本文的宗旨是从税收专业的角度站在出租人的立场上提出合理的居民房地产租赁税收计划建议。

2019年1月1日实施的《个人所得税法》有三个重要的历史变化。一是将分类税制与综合和分类相结合的混合征收制，二是将个人课税制转换为家庭综合课税制，三是从月税转换为年税。2018年12月13日，国务院印发了《国发[2018] 41号》，自2019年1月1日起生效，编号为《个人所得税专项附加扣除暂行办法》。包括住房租金、住房贷款利息在内的6个特别追加扣除问题，由于承租人登记了出租人个人信息，引起了出租人的集体不安，瞬间成为了个人所得税税改编的热点问题。本文提出的税收计划建议和方法希望成为解决居民个人房地产租赁问题的途径之一。

第一，担心房地产租赁登记

根据中国经济趋势研究院的研究，2018年我国居民家庭财富的构成显示，住房净值占家庭财富的近70%，特别是全国房地产净值占家庭财富的66.35%，城乡家庭人均财产中房地产净值的比重分别为69.70%和51.34%。个人房地产租赁市场的91.57%由居民个人提供。个人所得税特别追加扣除中，房屋租金扣除将给承租人带来减税收益。但是从出租人的角度来看，由于特殊追加扣除信息相关性和隐私性等因素，出租人必然面临以下困境。

1、房地产租赁收入登记。根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》规定，承租人应当提供出租人姓名、居民身份证号码、出租住宅地址、不动产权证号码等。承租人出于减税动机，一定会要求承租人提供上述相关信息，如果出租人非主观因素直接提供给承租人，承租人的相关信息将被登记。从收税机构的角度来看，根据规定，纳税人有中国公民身份号码，使用中国公民身份号码作为纳税人识别号码。根据我国身份证号码唯一性，通过数据关联等方式，可以轻松获取出租人租赁的房产数量、租赁收入信息，为房地产租赁收入征收个人所得税奠定基础身份。这种无意识的房地产租赁登记行为最终会导致出租人补充税金、罚款等问题。

2、积极登记房地产租赁信息，缴纳更多税金。居民个人自愿登记租赁用房地产信息，是明确告知税务机关自己获得了房地产租赁收入。根据《个人所得税法》，从2008年3月1日起，对个人租赁住房的收入扣除按10%的税率征收个人所得税。也就是说，要多交税，增加税负，减少个人收入。

二、房地产租赁登记忧虑分析

1.居民信息数据管理水平不高。互联网技术、人工智能、大数据、虚拟现实等技术正在促进社会的快速发展。居民个人信息是一种资产，会造成收益或损失。出租人要养成终身学习的习惯，适应未来的变化，加强个人信息数据的管理和保护。出租人在向承租人提供个人姓名、身份证号码、租赁住宅地址、不动产权等个人信息数据时，认识到泄露此数据信息会给自己带来不必要的危险，如果事先预防，可以减少或避免登记现象。

居民个人税收计划水平有限。随着信息技术的迅速发展，居民的个人房地产信息无论是自愿登记还是被动登记，最终都会由税务机关掌握。现在只是分税制和综合税制相结合的混合税制的开始阶段，未来综合税制将全面普及，隐瞒个人房地产信息最终会成为办法，如实申报才是正道。提高居民个人税收计划水平是减轻税负的根本解决办法。

三、居民个人房地产租赁税收计划建议

1.及时退出房地产租赁市场，选择房地产投资增值市场。租赁费是房地产(如房地产)投资收益最敏感的判断指标。一套房子的租赁费=租赁价格(一年)/房价(不包括装修和税金)。从目前国内情况来看，如果这个比例低于4.5%，则该地区房价存在泡沫；如果这个比例高于5.5%，则该住宅仍有升值空间。由于城市差异、数据收集等多种障碍限制，每个城市的租赁价格比率很难得到。专家研究表明，大多数城市租赁费不到4.5%。特别是在全国范围内，2016年房价暴涨后，租赁费更低。另外，房地产租赁需要装修，这对出租人来说也是一笔不小的投资，装修后使用的“脏乱差”会降低房子未来的售价。因此，退出了房地产租赁市场，清空了房地产，选择了房地产投资增值市场。居民减少了租金收入，但房地产增值收益比租金损失大得多，还保护了房地产数据信息安全，总体上利大于弊。

2.优化客户资源，加强居民房地产信息数据管理。在房屋租赁时，可以选择对房屋租赁客户实施差异化的市长/市场战略，提高出租人的房地产信息数据安全潜力的部分客户租赁。如果选择低收入客户租赁，由于承租人收入达不到个人所得税规定标准，承租人自己不登记出租人信息，或者要求承租人不登记出租人信息，但要注意防止承租人收入风险。承租人无视个人所得税特别扣除房地产租金扣除收益，因此承租人不登记出租人信息。选择企业(不是个人所有企业或合伙企业)或其他组织客户租赁，不缴纳个人所得税，避免登记出租人信息。通过选择中等收入客户租赁、协商或略低的租金价格等方式，要求承租人不要登记出租人信息，但应以租赁收入个人所得税收益大于减少的租金车为原则。居住

3.提高房产租金，转嫁增加的个人所得税税负。出租人因房产信息被承租人登记加大了出租人房产租金收入的个人所得税风险，可通过提高房产租金，转嫁出租人增加的个人所得税税负给承租人方式解決。这是一种正常的市场行为，承租人一般也能理解。但需要注意的是个人所得税按年汇算清缴，出租人最好请专业人员进行个人所得税税负测算租金最低提高额度，增加房产租赁市场竞争力。

4.委托或成立租赁企业管理，优化资产配置。居民可把房产委托给专业房产租赁企业管理，由房产租赁企业负责出租管理，降低房产信息登记风险。若房产数量多，居民也可成立房产租赁企业管理个人房产出租，变更房产所有权至企业名下也是可选项。居民个人或家庭对包括房产在内的家庭财富进行优化配置是最优方案，如处置部分房产进人购买金融产品，对其他行业进行股权或债权投资等。

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