一、房地产税纳税人

是指在我国城市县城建设镇的工矿区内拥有住宅产权的单位和个人。

1、产权属于国家所有：经营管理单位。

2、财产权属于集体和个人所有：集体单位和个人。

3、参加财产权：继承人。

4.产权所有人、继承人都不在房地产所在地：房东代理人或使用人。

5.产权未确定，租赁前纠纷未解决：物业管理人或使用人。

6、使用纳税单位和个人无任房东管理部门、免税单位和纳税单位的房地产。用户代为缴纳

【提示】出租房地产的人是房地产产权所有人(出租人)是纳税人。

二、征税范围

城市、县城、建设镇、工矿区的房子。

1.房产税的征税对象是房子(包括屋顶和外皮结构)，是房子外的建筑物(如围墙、烟囱、水塔、蔬菜仓库、室外游泳池等不属于房产税的征税大象)。

2.城市是指国务院设立的市，其征税范围为市内、郊区、市辖区县城，不包括农村。

3.在工矿区征收房产税必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

4.房地产开发企业建设的商品房在销售前不征收房产税。但是，对于出售前房地产企业已经使用或租赁、租赁的商品房，要按规定征收房产税。

三、税率和计税基础、应纳税额的计算

1、一般规定

a、从价格收取。

税率：1.2%

计税标准：以房地产剩余金额为基准，房地产税按房地产原值一次性扣除10%-30%的剩余金额后计算缴纳，具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。

计税公式：应纳税额=应纳税房地产的原始价值(1-扣除率)1.2%

b、租金征收

税率：12%

计税标准：根据房屋租赁获得的租金收入计算财产税。征收房地产税的租金收入不包括增值税

计税公式：应纳税额=租赁收入12%(或4%)

【提示1】对于个人租赁住宅，不区分用途，按4%税率征收房地产税。对企事业单位、社会团体和其他组织，以市场价格向个人出租住宅，按4%的税率征收房产税。

【提示2】征收房地产税的租金收入不包括增值税。免除增值税的人在确定计税标准时，租金收入不扣除增值税。

2、房地产的原始价值。

A.房地产的原始价值是指纳税人按照会计制度规定记入帐簿固定资产税目的房屋的成本(不扣除折旧额)。

b、房地产的原始价值包括与住宅不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的辅助设施(如供暖、卫生、通风、照明、煤气等设备、各种管道、电梯、升降机、通道、通道等)。

C.以房屋为载体，不能随意移动的附属设备和配套设施(如供水、供暖、消防、中央空调、电力和智能化建筑设备等)无论会计上是否单独会计核算，都要收取房地产的成本值，征收房产税。

d、纳税人对现有住房进行改造和扩建的，应当相应增加房屋的原有价值。更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房地产原有价值时，可以扣除原有相应设备和设施的价值。附属设备和辅助设施中受损较晚，需要经常更换的零部件在更新后不再包含在房地产的原始价值中。

3、投资财团对房地产的计税规定。

A.房地产投资联盟，投资者参与投资利润分红的情况下，承担共有风险的情况下，以房地产剩余金额为基准缴纳房地产税。

B.以上对房地产投资征收固定收入，不承担经营风险，实际上是以合营名义取得房屋租金，出租人取得的租金收入要根据计税基础缴纳房产税。

四、税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房地产免征房地产税

[提示]上述免税单位的租赁房地产以及不用于自己业务的生产、营业用住宅不属于免税范围。从2004年8月1日开始，对军队富余的房地产租赁收入暂时不征收房地产税。

2.国家财政部门对支付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术部门)所有、在自己业务范围内使用的房地产免征房产税。

【提示】上述部门所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的住宅，要按章纳税。

3.宗教节、公园、名胜古迹自用房地产免征房地产税

[提示]剧院、餐饮部、茶社、照相馆等上述单位所附营业单位不属于免税范围，应根据印章纳税。

4、个人所有的非商业用房地产免征房地产税。

5、大学生公寓免征房产税。

6.对非营利性医疗机构、疾病控制机构、妇幼保健机构等保健机构自用的房地产，免征房产税

7、对老年人服务机构自用房地产免征房产税。

8.从2019年1月1日开始，2023年供暖期结束，向居民收取取暖费的供暖企业对用于居民供暖的工厂免征房产税。对供热企业的其他工厂，按规定征收房产税。对于专业供暖企业，向居民收取取暖费用收入按整体取暖费用收入的比例计算免除的房地产税。

9.从2021年10月1日起，对企业事业单位、社会团体和其他组织向个人、专业化、规模化的房屋租赁企业出租住房的，按4%的税率征收房产税。

五、征收管理

1、纳税义务发生时间。

房地产用途变更纳税义务发生时间

a、原来将房地产用于生产经营，生产经营从那个月开始

B.自有新建住宅用于生产经营，从建设之日起下月开始运营。

c、委托施工企业施工

d、购置新建商品房 自房屋交付使用的次月起

e、购置存量房 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产 权属登记机关签发房屋权属证书的次月起

f、出租、出借房产 自交付出租、出借本企业房产的次月起

g、房地产开发企业自用、出租、 自房屋使用或交付的次月起

出借本企事业建造商品房

2、纳税地点

房产税的房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

3、纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。