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近年来，休闲农业的迅速崛起对农业增值效率、增加农民创业收入、稳定农村繁荣起到了重要的推动作用。要发挥农业休闲、旅游、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，必须处理土地问题。那么，有哪些土地可以用作休闲农业用地？制作休闲农业申请用纸时有什么限制吗？一起看：

哪个地方可以用作休闲农田？

农民所有的住房，闲置的农户

惯性思维：休闲农业园区往往有村庄，开发商的惯性思维往往不是在现有基础的基础上进行改造和改造，而是拆掉和重建老房子。不知道，不仅破坏了乡村田野的原始风味，还无形中增加了开发商批准酒店住宿地的难度和建设成本。

正确的做法：农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》支持农民的宅基地开发，规定，仍有空置宅基地整理余额的建设用地可用于休闲农业，因此，在休闲农业开发建设中，应充分利用农民自有住房和空置宅基地。

2.农村集体建设用地

什么：乡村建设地、乡村建设地是指乡村集体经济组织和农村个人投资或筹集资金用于各非农业建设的土地。

主要内容包括：

乡(镇)村公益事业地

公共设施用地

农村居民住宅用地

3.4荒地

“四荒”是农村比较丰富的土地资源，依法包括我国农民集体使用的“四荒”和农民集体经济组织拥有的“四荒”。

具体地说，黄山、黄丘、黄丘、黄滩等未被利用的土地在现行经济环境中属于未得到充分、合理和有效利用的土地。

“四荒”可以采用家庭共同生产承包方式承包，也可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。可以承包给本集体经济组织成员和本集体经济组织以外的人。

使用期限：“四缺”使用权合同、租赁或拍卖期限最长不得超过50年。

国家政策：2016年中央一号文件及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“沙荒地”(荒地、黄丘、黄丘、黄滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中的特殊贫困地区利用“沙荒地”发展休闲农业。

4.城乡建设用地增减挂钩

意味着什么：休闲农业项目建设实际上需要占用耕地的时候，首先需要在外地开垦土地，通过数量和质量验收，然后用作建设用地。

转换方式，具体政策制定相应的法规予以规范。例如：

从数量上看，——外地垦区和当地占地面积的比例根据情况分别可以达到3倍、4倍和5倍。

质量上，——保证新开垦土地的总产量大于占用的原始产量。

外地可以是本乡镇、本区县，也可以经国家有关主管部门批准跨省实施。这不仅要保证18亿亩耕地不增加，还要保证必要的建设用地供应。当然，还有很多具体政策需要进一步研究，如土地开垦和生态保护问题、运营中的管理监督问题等。

5.其他方法

《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国发[2015]93号)

休闲农业用地有什么限制？

1.不能占用基本农田

基本农田一般被称为“饭田”、“保明田”，其重要性不言而喻。基本农田有“五不允许”。

不得占用基本农田进行植树造林、林业开发、林粮间作、超标准建设农田林网建设。

不能以农业结构调整的名义在基本农田里挖池塘养鱼和建设

不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；

不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围；

不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。

因此在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。

2. 不得超越土地利用规划

各地区自然资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地；此外还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。

该怎么做：休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

3. 严禁随意扩大设施农用地范围

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。

进行建设用地管理就必然涉及农用地转用审批手续，农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本，而且也使得农业休闲开发变得更为复杂，甚至会使部分休闲农业夭折。

如何规避这些限制？

有些人在休闲农业开发中，可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制：

用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设；

以建设临时生产用房名义进行修建；

修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求；

修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；

以建设温室大棚的方式建餐厅；

用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

但是，以上方式为规避政策的监管，打了“擦边球”，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。还请大家注意！

最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是最困难的方法，拿地费用也相对很高。

可能会步入哪些误区？

1.无址可选也要选

有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切的想去做，以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想，可想而知。

2.有地就先拿下再说

休闲农业作为一个舶来词，许多人对此并没有深刻的见解。许多人拿地心切，在没有做好充分的休闲农业规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何，恐怕只能听天由命了，做好了是一块肥肉，做不好只会成为烫手的山芋。

3.跟着感觉走

做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些，才不至于陷入误区。如果仅仅凭借以往经验，跟着感觉走，恐怕将成为后来人的反面教材。

还有哪些其他方法拿地？

说了这么多，又是限制，又是误区，还有什么别的土地能拿到么？

1、关闭矿区的地面遗留的原有建设用地，可直接转为旅游设施建设用地；矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时，按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地，其余为工矿遗址景观用地。

2、生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地，可因地制宜转为旅游设施建设用地。

3、在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施用地。

4、其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)，经相关部门确认，原则上允许作为旅游设施用地。

休闲农业用地有什么新方式？

1.采用土地银行的方式

在完成农村土地确权工作的地区，可采用“土地银行”的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

2.建立以土地股份为基础的合作社

有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。这种方式，管理制度严格，管理方法科学，对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力，保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。

3.使用农村闲置宅基地及废弃园地

城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

4.土地置换、租赁、入股联营等

对经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题；另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。

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