拆迁谈判阶段，主要需未来实施主体提前与拆除范围内项目原权利人协商达成一致。具体可通过签订《搬迁补偿安置协议》、以不动产出资入股、资产收购等方式实现目标。拆迁谈判阶段，按项目负责程度，实施时间略有不同，较为简单的旧工业区改造项目，可在前期阶段即启动拆迁谈判，一般1年左右即可完成；较为负责的旧城中村改造项目、旧住宅小区改造项目，时间长短不一，长的可达3-5年。

实施主体确认阶段，完成项目范围内全部权利归一，形成单一主体后，即可启动实施主体确认流程，亦需按照规定递交相关资料，符合条件后，进行项目实施主体确认公示，公示期间无异议或异议不成立的，即可签订《项目实施监管协议》，并核发实施主体确认书。

如涉及旧城中村改造项目的，还需按照深圳市及各区集体资产监管的相关规定，完成“上平台”的流程。各区规定不一，部分区域，如龙岗区、光明区，要求规划审批完成之后方可上平台；另外，龙华、宝安等区域，按现有政策，即可在前期阶段即启动上平台流程。

各区规定不一，上平台流程一般需经过以下6个流程：

在以上6个阶段中，需多次经过原农村集体经济组织（即村股份合作公司）三会（董事会、监事会、集体资产管理委员会）审议，并经过股东大会或股东代表大会表决通过（具体经过次数各区规定不一，一般整个流程下来约1-3次）。上区集体资产交易平台选择合作方后一般有竞争性谈判、招拍挂交易两种选择方式（部分区可选择单一来源方式）。

集体资产上平台后确定合作方签订合作协议的，需按照规定及村股份公司意见，缴纳履约保证金，保证金金额各区规定不一，如龙岗区按500万每1万平米确定。集体资产上平台交易过程中，涉及多方（村股份合作公司、政府部门、村民）利益，存在一定沟通协调支出费用。

（四）各阶段资金投入

项目前期阶段，具体投入与项目类型及项目体量相关，一般体量较小的项目，如拆除范围面积5万方左右的城中村项目，实际前期阶段费用约300-500万元。另外，如项目合法用地不足，需调用项目范围外飞地、非农建设用地指标、征地返还用地指标、留用地指标的，具体费用则需一事一议。以龙华区观澜街道为例，非农指标/征地返还用地指标，此前可按约5000元/平米（需根据项目所在位置、项目规划性质等综合市场价等因素进行评估）进行一次性买断，但目前集体资产监管较严格，已基本无法一次性买断，需分给村集体经济组织至少30%的项目建成后建筑面积作为对价（不包含给村民的误工费、赞助费、台底费等）。

计划申报阶段，土地、建筑物信息核查阶段，规划审批阶段，因主要涉及政府审批，相关费用较少。针对规划审批过程中，需请规划院制作相关专题/专项报告的，设计费一般按预期的项目总建设面积20-50元/平米确定。

拆迁谈判阶段，实施主体确定阶段，因涉及拆迁谈判，是整个项目支出最多的阶段。如选取签订《搬迁补偿安置协议》方式实现单一主体的，也有货币补偿，实物补偿两种方式选择。选择货币补偿的，一般按协议签订时的市场价或打一定折扣确定补偿金额。如选择物业补偿的，搬迁补偿、过渡期安置补偿、签约奖励补偿、装修损失补偿等，亦需参照项目周边市场价格确定。如涉及承租人的，还需支付承租人违约金（违约解除租赁合同情形）、人员安置补偿、停产停业损失补偿等。拆迁谈判及实施主体确认阶段的资金投入，一般需参照项目周边市场情况，拆迁谈判策略等具体确定。另外，确认实施主体之前，各区一般均要求签订《项目实施监管协议》，需支付项目保证金至更新主管部门制定账户。如为货币补偿的，一般为货币补偿金额的30%-40%；如为物业补偿的，各区规定不一，如龙岗区具体分为次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金，回迁过渡费专项监管资金，回迁房建设专项监管资金三类。其中，回迁房建设专项监管资金一般按照回迁房建筑面积的建安成本确定。

用地审批阶段，涉及主要资金投入即为项目应补缴土地出让金。因目前深圳正出台新的《深圳市地价测算规定》，欲将此前的基准地价体系调整为标定地价体系，整体地价水平会有所上升。但城市更新项目相比招拍挂项目，地价水平要低很多，如非农建设用地覆盖100%项目，按现基准地价体系，补缴的地价约合200-300元/平米，基本相当于贴地板的金额。

工程规划许可及施工许可、规划和竣工验收阶段资金投入不再赘述，按正常项目二级开发测算即可。

另外，需要说明的事，如涉及旧城中村改造项目的，还需承担支付给村股份公司领导干部、村民的部分费用（如过节费、误工费、台底费等），此需根据城中村具体项目位置及情况具体确定。

三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式

针对不同类型的城市更新项目，上市房企的进入方式略有不同。

（一）旧城中村改造项目，旧居住小区、旧商业区改造项目进入方式及阶段

就旧城中村改造项目，旧居住小区、旧商业区改造项目，一般由上市房企先行寻找合适的前期公司，并由双方签订战略合作协议。后由前期公司负责项目前期阶段的相关工作，满足一定条件后，双方再签订正式合作协议，由上市房企按工作完成阶段支付前期公司相关费用并取得发票，前期工作具体负责完成项目立项、专规审批、并将实施主体确认为上市房企指定目标公司的整个流程。

具体进入阶段，可参考上市房企内部具体要求。部分房企，如恒大、碧桂园等，在项目通过三会后即可考虑进入；部分房企较为保守的，则需项目通过专项规划后才进入。

（二）旧工业区改造项目进入方式及阶段

就工业区改造项目一般针对国有已出让土地，项目权利主体较为单一，进入方式与旧村改造略有不同。

方式一：可考虑直接与原权利人洽谈签订拆迁补偿协议，然后委托前期公司或自行进行城市更新项目的申报、专项规划审批及实施主体确认工作。

方式二：选择非关联主体对原权利人进行资产收购或股权收购后，然后由收购后主体委托前期公司或自行进行城市更新项目的申报、专项规划审批及实施主体确认工作。

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大湾区系列（二）：东莞

东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式

目录

一、东莞城市更新概况

二、东莞城市更新项目进入性分析

（一）城市更新项目类型

（二）具体操作流程

（三）每阶段实操及注意事项

（四）每阶段资金投入

三、东莞城市更新项目进入方式及阶段

（一）单一主体挂牌招商项目进入方式及阶段

（二）权利人自改项目进入方式及阶段

一、东莞城市更新概况

东莞城市更新可分为较为明显的三个阶段：

城市更新1.0——2010年到2012年，东莞市处于三旧改造阶段，进行旧改探索，主要是履行全省三旧改造认为。此阶段代表项目如恒大绿洲项目等。2013年，东莞三旧改造有一段短暂的暂停。

城市更新2.0——2014-2017年，东莞市发布《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》（东府【2014】147号），借鉴广深、以深圳为主的三旧改造经验，对三旧改造流程进行管控，并于2015年出台村企合作相关规定，进一步规范旧城中村改造。

城市更新3.0——2018年至今，2017年年底，东莞市成立城市更新局；2018年，东莞市相关领导变更；2018年8月，东莞市出台《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】102号），对2014年-2017年期间的三旧改造工作进行反思总结，要求加强统筹，以更高质量推进城市更新。

因东莞房价、地价较深圳的优势，且东莞时政府定位层面即是接受深圳、广州的产业外移，部分深圳、广州的房企均已进入东莞市场——如中洲、龙光、万科、恒大、碧桂园、金地、佳兆业等。

二、东莞城市更新项目进入性分析

（一）城市更新项目类型

按《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】102号）规定，东莞城市更新项目主要可分为单一主体挂牌招商类、政府主导类（含市属企业土地整备开发、政府主导收储类）、权利人自改类三种类型。

因目前《东莞是城市更新实施办法》即权利人自改类、政府土地整备收储类政策尚在制定中，单一主体挂牌招商类政策已基本定稿，下文主要以单一主体挂牌招商类进行介绍。

（二）具体操作流程

东莞市单一主体挂牌招商类城市更新项目流程主要需经过如下6个阶段：

而实操中较为关注的主要为前3个阶段，即前期工作阶段，前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段。

（三）每阶段实操及注意事项

前期工作阶段，因《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】102号）中已明确——今后镇街、村组与开发商签订的合作协议要统一纳入监管，实行层级备案，严格防控开发商在前期服务以外通过“合作协议”、“框架协议”，目前前期阶段一般是前期公司与村私下签订协议后，以村的名义对外进行更新单元划定、土地、建筑物资产评估、更新意愿征集等活动。

前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，主要有村招引前期服务商之后，委托前期服务商进行“更新单元划定、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估工作、挂牌招商方案编报、确认挂牌招商政府（集体）综合收益底价”等工作事项。前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，实施时间一般为1-2年。

单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段，完成挂牌招商方案编报后，即进入单一主体挂牌招商阶段，该阶段具体分为政府（集体）综合收益报价阶段，综合收益报价最高者进入要约收购阶段，中标人需在6个月以内，实现收购 100%不动产权益，方可确认为竞得方（土地最终受让方），以达到实现政府（集体）、权益人、市场方三方合意和权益整合的目标。单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段，实施时间一般为1-1.5年。

当开发主体被确认为土地竞得方后，即进入后续实施方案审批及用地审批阶段，流程较为常规，不再赘述。

需要说明的事，如涉及旧城中村改造项目的，需要按照东莞市及当地镇街关于集体资产保护的相关规定履行相应流程。

（四）每阶段资金投入

前期工作阶段，具体投入与项目类型及项目体量相关，一般体量较小的项目，如拆除范围面积5万方左右的城中村项目，实际前期阶段费用约100-200万元。该费用后期可招引前期服务商之后，由前期服务商垫付后进行回收及平账处理。

前期服务商工作阶段/更新单元立项阶段，工作内容因与前期工作阶段基本相同，相关费用与前期工作阶段相似，涉及确认挂牌招商政府（集体）综合收益底价、挂牌招商方案编报等工作事项的，需由前期服务商另外承担约100-150万元费用（以拆除范围面积5万方左右的城中村项目为例）。

单一主体挂牌招商阶段/实施主体确认阶段，因涉及缴交地价及拆迁谈判，是整个项目支出最多的阶段。地价测算方面，需按照新的单一主体挂牌招商文件规定确认，并按不同的系数确定底价，一般综合测算按可售建筑面积约合5000元/平米。拆迁谈判支出方面，建议为减少资金沉淀，尽量采取实物补偿方式进行谈判，需垫付费用亦主要为搬迁费、装修损失补偿、签约奖励、过渡期补偿费、停产停业损失等，基本按回迁面积1000元/平米可覆盖。另外，需注意企业如报名参加单一主体挂牌招商的，需按照政府（集体）综合收益底价的20%-30%缴纳保证金，该保证金需待项目完成开发建设和回迁后方可返还。

三、东莞城市更新项目进入方式及阶段

（一）单一主体挂牌招商项目进入方式及阶段

就单一主体挂牌招商项目，一般由上市房企先行寻找合适的前期公司，并由双方签订战略合作协议。后由前期公司负责项目前期阶段的相关工作，满足一定条件后，双方再签订正式合作协议，由上市房企按工作完成阶段支付前期公司相关费用并取得发票，前期工作具体负责完成项目招引前期服务商、更新单元划定、并将单一主体挂牌招商竞得方确认为上市房企指定目标公司的整个流程。

（二）权利人自改项目进入方式及阶段

因目前东莞权利人自改无法通过签订拆迁补偿协议方式实施权利人变更，一般上市房企进入方式较为单一，即选择非关联主体对原权利人进行资产收购或股权收购后，然后由收购后主体委托前期公司或自行进行城市更新项目的申报、实施主体确认工作。

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大湾区系列（三）：广州

城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式

目录

一、广州城市更新概况

（一）初步探索阶段——2009年以前

（二）“三旧”改造阶段（2009-2014年）

（三） “城市系统和谐更新”阶段（2015年至今）

二、广州城市更新项目进入性分析

（一）城市更新项目类型

（二）具体操作流程

（三）每阶段实操及注意事项

（四）每阶段资金投入

三、广州城市更新项目进入方式及阶段

一、广州城市更新概况

广州市城市更新主要为三个阶段：

（一） 初步探索阶段——2009年以前

《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）出台前，广州市城市更新以危房、破房以及旧城改造为主，由于缺少政策指引，实施主体主要为政府部门，严格限制市场等多元主体进入。

（二）“三旧”改造阶段（2009-2014年）

随着2009年56号文以及2012年《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府【2012】20号）的出台，广州市“三旧”改造政策体系逐步建立。该阶段三旧改造项目仍以政府主导模式为主，允许符合条件的项目自行改造，且尤其重视硬件设施的改造。

（三）“城市系统和谐更新”阶段（2015年至今）

2015年，广州市成立城市更新局，出台城市更新“1+3”政策。形成了包含“全面改造”和“微改造”两条改造路线的政策体系。现阶段广州市城市更新以政府主导、市场运作、利益共享为原则，注重产业转型升级，更加强调可持续发展。

截至2018年中旬，广州市已批城市更新项目1070个，改造面积达到102平方公里，“三旧”用地土地出让金合同金额达到1285亿元。已完工项目达到144个，正在办理前期手续的项目约764个。

二、广州城市更新项目进入性分析

（一）城市更新项目类型

广州市城市更新项目主要分为两种类型：全面改造和微改造。全面改造即传统的“三旧”改造项目，主要实施方式有：政府征收、合作改造以及权属人自行改造。微改造是广州特色，包括村级工业园单独改造、国有土地旧厂房微改造、旧村庄综合整治以及老旧小区微改造等。

下面以旧村全面改造合作改造模式为例进行说明。

（二）具体操作流程

2016年6月，广州市城市更新局发布《广州市城市更新项目报批程序指引（试行）》，对旧村庄、旧厂房及旧城镇更新项目报批程序进行了详细说明。以旧村庄全面改造更新项目为例，更新大致流程如下：

（三）每阶段实操及注意事项

前期工作阶段，待项目纳入标图建库范围，且获得区政府更新改造认定批复后，开发商可开展项目前期摸底工作，包括项目现状情况、权属分布、上位规划、周边配套、当地经济人口发展情况以及控规要求等。可初步进行合作方案洽谈与意愿征集。

选取意向合作企业，此阶段主要由集体经济组织主导，集体经济组织需就是否引入意向合作企业进行表决，并提出候选合作意向企业，公示后，集体经济组织可与合作意向企业签订合作意向协议，在此基础之上，后续可通过设置招商文件，前期需完成意向征集企业方可招标，以排除第三方。

更新项目计划申报，更新计划申报需满足项目已纳入标图建库范围，更新意愿已到达到相关要求等，此阶段工作内容通常已前置至前期工作阶段。

实施方案编制及审核，合作企业选定后，合作企业可自行或委托第三方开展实施方案的编制工作。同时，若项目涉及控规调整的，还需区政府编制片区策划方案并征求相关部门意见及组织专家进行论证等。涉及完善历史用地受需，还需上报省政府审批。

（四）每阶段资金投入

前期工作阶段，此阶段的资金投入同样主要是用于项目信息的初步获取，以及村关系的初步介入等。其中，前期费用中的技术数据调查（主要是土地、房屋测绘）一般委托专业机构，按照《国测字【2002】号文》，土地测量按每公顷5万元计算。

如为旧厂房改造项目，开发商通常会采取物业收购的方式锁定项目，因此，开发商可能还需负担项目收购费用。

选取意向合作企业，在此阶段，开发商的支出主要在于为取得意向合作资格而支付的各项支出，即村集体的各项打点费用等。

更新项目计划申报，为使项目满足申报条件，本阶段工作与前期工作有所重合，支出亦有相当部分的重合。

实施方案编制及审核，自行或委托第三方开展实施方案编制工作的，其投入在200万-1000万不等。涉及控规调整或历史遗留问题处理的则需视具体情况而定。

三、广州城市更新项目进入方式及阶段

除了常规的招拍挂或协议出让等方式获得项目之外。对于旧村庄改造类项目而言，广州市城市更新项目进入方式主要有：作为意向合作方进入并锁定项目，以及作为正式合作方获得项目。旧厂房改造则可通过物业收购的方式进入并锁定项目等。

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大湾区系列（四）：佛山

城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式

目录

一、佛山市“三旧”改造概况

二、佛山“三旧”改造项目进入性分析

（一）“三旧”改造项目类型

（二）具体操作流程

（三）每阶段实操及注意事项

（四）每阶段资金投入

三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段

一、佛山市“三旧”改造概况

2007年，佛山市于全省乃至全国正式推出“三旧”改造，并形成了较为完善的“1+3”文件体系。目前，佛山市纳入省标图建库范围的“三旧”用地约57万亩，现已完成改造面积约12.45万亩，已实施项目占总量的21.83%，改造空间潜力巨大。 同时，佛山市划定了约52.5万亩的产业发展保护区，未来保护区内的工业转型升级将会是佛山市“三旧”改造的主要方向。

二、佛山“三旧”改造项目进入性分析

（一）“三旧”改造项目类型

佛山市“三旧”改造拿地方式主要有：自行改造、挂账收储、公开转让以及协议出让。根据项目现状情况，佛山市三旧改造又分为旧城镇、旧厂房及旧村居三大类。通常而言，旧城镇改造模式有政府主导方式以及、协议出让方式；旧村居改造模式有公开转让模式、自行改造模式以及协议出让模式；旧厂房改造则要看项目是位于市产业保护区内还是产业保护区外。而改造难度较大的项目，一般由政府主导。

（二）具体操作流程

以佛山市旧村居改造项目为例，佛山市三旧改造流程主要需经过如下6个阶段：

（三）每阶段实操及注意事项

项目前期摸底调查，前期对项目具体情况进行摸底调查，包括项目是否符合土地利用总体规划、城乡规划，是否为建设用地，占地面积及面积比例是否满足改造要求，用地行为是否在2009年12月31日之前并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围，片区规划情况如何，配建及移交要求，初步测算项目盈利情况等等。

更新单元立项阶段，此阶段可由城市更新单元计划权利主体自行申报或委托市场主体进行申报。市场主体在此阶段介入需“双2/3”（占建筑物总面积、占总数量）以上的权利主体同意。除此之外，此阶段市场主体还需对更新单元现状情况、经济情况、产权情况、规划方向及开发强度等进行正式摸查与估计。

更新单元规划阶段，本阶段工作与项目前期摸底调查工作同样存在一定的重合性，如对项目上位规划指引与控制要求的梳理，以及对规划控制指标的论证、项目空间布局设计、设施捆绑建设及经济测算等技术论证性工作的进一步规划与完善等。同时，根据项目具体情况，此阶段可能还涉及控制性规划的调整。

实施主体确认阶段，在此阶段，村集体上区公共资源交易中心，公开招标选取合作开发意向企业，或采取民主表决的形势，由村集体经济组织成员大会表决并获得2/3以上表决同意，初步选取合作企业。再由村集体确定最终的合作开发企业并与村集体签订《旧村居改造合作框架协议》。在实施主体选取阶段，选取权力主要集中于村集体，故村工作关系维护至关重要。

实施方案落实阶段，此阶段具体可细化为如下几个过程：

（四）每阶段资金投入

项目前期摸底阶段，同样是具体项目具体处理，在此阶段主要是各方关系的打通以及项目相关信息的获取与评估。除找政府部门或第三方机构或村内相关联络人，取得该地块相关信息（包括CAD数据、占地数据及物业情况）所需支出外；如有需要，可能还需找第三方机构对项目本体进行综合评估，具体支出情况亦以关系打通难易为准。

更新单元立项阶段，工作内容与前期摸底阶段所做工作高度重合，在支出方面重合比例同样较高。其中个别项目在意愿初步征集阶段亦存在由于原权利人不配合导致的支出增加情况。同时，此阶段可能涉及项目土地历史遗留问题处理，而导致项目立项阶段延长及支出增加。

更新单元规划阶段，本阶段主要支出主要在于委托第三方机构进行技术论证工作的相关费用，部分项目也可能涉及到控规调整。一般调规费用在百万级，不涉及的话约几十万（佛规院，中大都有做）。

实施主体确认阶段，在此阶段，除了村关系的打点费等隐性成本之外；在村集体最终确定的合作开发企业在与村签订《旧村居改造合作框架协议》后，合作开发企业需支付拆迁安置补偿保证金至监管账户，不同开发模式下保证金支付标准不同，如收回协议出让模式下，拆迁安置补偿保证金为项目用地规划用途的土地评估价格的5%至10%；以带建筑物的形式不收回公开转让的，保证金不得低于该项目用地成交价的10%，也不得低于建筑物拆迁补偿安置成本评估价的10%。通常，上平台前可与村集体协商保证金金额，约几百万不等。上平台后，保证金按照整理协议进行评估，其中，拆迁补偿安置成本需考虑租金补偿、分红保障及拆迁补偿等多方面因素。

实施方案落实阶段，本阶段主要支出主要为拆迁安置补偿的不断落实以及土地出让金的支出，如拆迁成本，办证费用，租金保障款等，其他支出则不再赘述。

三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段

除了常规的招拍挂或协议出让等方式获得项目之外，佛山市也采用单一主体挂牌招商方式确定项目实施主体，与东莞类似，以旧村居改造为例，在由市场改造或政府与市场合作改造模式下，佛山市三旧改造项目进入方式主要有两个：土地前期整理人以及正式合作方。

其中，在土地前期整理人方面，南海区禁止村集体在“三旧”改造中擅自选取土地期前整理合作方，村集体选取土地整理人的，必须经过镇（街道）的同意；以顺德区为例，土地整理人选取流程如下：

同时，禅城区规定，如前期投资人未能最终竞得土地的，政府将按拆迁建筑面积及整合土地面积对其进行补偿，其中拆迁村集体物业按300元/平方米、整合土地按实际收储面积15万元/亩的标准。

另外【广东省三旧改造协会】为推动项目有序进展，5月将在【广州】指导举办旧改项目紧急对接峰会。

解决当下最新政策驱动，项目落地，拆迁方案，拆迁的疑难杂症等问题

峰会详细内容请关注【深刻解读城市更新】公众号