得的所得，免征个人所得税。5年以下或5年以上的非家庭唯一生活用房不享受税收优惠，按照“财产转让所得” 计算缴纳个人所得税，适用税率为20%。为支持改善性住房需求，2022年9月税务总局已出台了居民换购住房退还个人所得税政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。契税方面，根据2016年发布的《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，北、上、广、深之外的城市，个人购买家庭第二套改善性住房，90平以下契税税率同首套房同为1%，90平方米以上按2%的税率征收，高于首套房的1.5%。由于契税是按照房屋总价征收，其对居民的购房成本的影响相对较大，降低二手房交易契税能够显著降低改善性购房成本，促进改善性住房需求。2022年，长沙首先恢复了契税优惠税率政策，将二套房契税由4%调整回优惠税率。对于调高二套房契税的城市，未来陆续恢复优惠税率的可能性较高。除降低契税税率外，郑州、南宁、洛阳等地采取了对契税缴纳进行补贴的办法。郑州的多个行政区对在辖区内购买的非二手商品房给予15%-20%的契税补贴，南宁对市民购买首套房契税给予50%契税补贴。目前各地对契税的补贴主要针对居民的首套住房购买，为进一步支持改善性住房需求，契税优惠补贴政策的认定范围可能进一步扩大，在补贴范围中纳入家庭购买二套改善性住房。为鼓励居民“卖旧换新”，也可以参考居民换购住房退还个人所得税优惠政策，对出售自有住房并在一定年限内重新购买住房的纳税人给予契税退税。

从贷款政策来看，降低二套房贷款首付比例和利率是支持改善性住房的重要方面。2022年以来，全国多地降低了二套房的商贷和公积金首付比例，包括杭州、重庆、长沙、南京等一线城市皆下调了二套房商贷或公积金贷款的首付比例。2022年，全国二套房的平均利率逐步下调。为进一步促进改善性住房消费，预计2023年二套房首付比例和利率将延续2022年的下降趋势。此外，部分城市通过放松首套房贷款的认定标准，对居民购买改善性住房给予了更大程度的贷款优惠。例如郑州对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房，执行首套房贷款政策。2023年或将有更多的城市调整执行首套房贷款首付的认定标准，以贷款结清情况、家庭人员数量、家庭居住面积等标准划定是否属于改善性需求，对符合标准的购房者给予首套房或接近首套房的贷款政策。

参考文献1.Geng, Hao, Matthew Ce Shi and Zheng (Michael) Song, Evaluating Hong Kong Consumption Voucher Scheme, Working Paper, Chinese University of Hong Kong, 20222.林毅夫,沈艳,孙昂.中国政府消费券政策的经济效应，经济研究，2020年第7期，4-20。3.罗秦，我国促消费背景下深化消费税改革之探讨——历史回顾、国际经验与现实选择，税务研究，2019第6期，36-44。4.汪勇,尹振涛,邢剑炜.数字化工具对内循环堵点的疏通效应——基于消费券纾困商户的实证研究，经济学(季刊)，2022第1期，1-20。

（鲁政委为中国兴业银行首席经济学家、市场研究总监，郭于玮为兴业研究宏观分析师，蔡琦晟为兴业研究分析师）